¿Es posible cambiar de administrador de fincas en mi comunidad de vecinos?

Como sabes, los administradores de fincas tienen una serie de obligaciones, pero ¿qué ocurre si no las cumple? ¿Puedo cambiar de administrador de fincas de mi comunidad de vecinos?

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Un administrador de fincas debe llevar una buena administración, tanto de las instalaciones de la comunidad, como de las cuentas, tiene la obligación de estar en contacto con los presidentes, proteger la finca… Pero, en muchos casos, no cumplen con estas funciones y muchos propietarios se preguntan si es posible cambiar de administrador de fincas en su comunidad de vecinos.

Funciones del administrador de fincas

Tal y como te contamos en este artículo, las obligaciones de un administrador pasan por, principalmente, llevar una buena administración de la finca (instalaciones, edificio…) y una buena gestión de las cuentas.

Además, debe elaborar los convenios de obras en el edificio y asesorar a los propietarios y a la junta en distintas materias: seguros, conserje, piscina…

Además, una de las funciones más importantes que ejerce un administrador de finas es la de actuar como secretario en una junta de vecinos. En este caso, se encarga de la preparación del acta, dando fe de que las reuniones han sido celebradas y protegiendo la documentación de la comunidad.

Obligaciones del administrador de fincas

Además de las funciones más comunes, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, los administradores de fincas deben cumplir con una serie de obligaciones, entre las que encontramos las siguientes:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

¿Qué pasa si el administrador de fincas no cumple con estas obligaciones?

En caso de que el administrador no cumpla con las obligaciones y funciones que debe realizar, es posible cambiar de administrador de fincas en la comunidad de vecinos.

De hecho, es lógico que los propietarios elijan el servicio que más les conviene. Por ello, tienen derecho a tomar esta decisión y dar este paso que mejorará el funcionamiento de la comunidad.

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Pero antes, debes conocer cuáles son los pasos que debes seguir para cambiar de administrador de fincas.

Pasos para cambiar de administrador de fincas

Convocar Junta de Propietarios

La comunidad debe aprobar el cambio a través de la Junta de Propietarios y, para ello el presidente o, en su defecto, el 25% de los propietarios que representen a su vez el 25% de las cuotas de participación, deben convocar una Junta Extraordinaria y notificárselo a todos los vecinos, añadiendo la orden del día: Cambio de administrador de fincas.

¿Cómo se les comunica a todos los vecinos?

El presidente, o el 25% de los propietarios que representen a su vez el 25% de las cuotas de participación, solicitarán por escrito al administrador de fincas que envíe la convocatoria con dicho punto en el orden del día (cambio de administrador de fincas) a todos los vecinos, pero que él no asista.

En caso de negativa o tardanza por su parte, se debe solicitar al administrador el listado de propietarios, con sus respectivos domicilios, para realizar personalmente la convocatoria de la Junta General Extraordinaria.

¿Qué mayoría se necesita para el cambio de administrador de fincas?

El acuerdo necesario es el de mayoría simple.

Redacción del acta y comunicación al administrador de fincas

El secretario o el presidente redactarán el acta de la junta con el acuerdo tomado y le enviarán una copia al administrador cesado por burofax o similares. No obstante, debemos tener en cuenta dos supuestos que pueden provocar ciertas dudas:

¿Es obligatorio respetar el contrato con el administrador de fincas?

Es recomendable respetar la vigencia del contrato del administrador de fincas, que normalmente será de un año.

¿Cuándo hay que notificarle al administrador de fincas la decisión?

La decisión de cambiar de administrador de fincas debe comunicársele, al menos, con un mes de antelación a la finalización del plazo del contrato, por escrito y de forma fehaciente.

¿Qué ocurre si la comunidad decide rescindir anticipadamente el contrato?

Si la comunidad decide finalizar el contrato antes del plazo estimado, tendrá que indemnizar al administrador de fincas con las cantidades que le falten por cobrar hasta la finalización de este.

 Y, ¿sí la resolución del contrato es por una causa justa?

Si la resolución del contrato es por “justa causa” no habrá que indemnizar al administrador de fincas.

Si tu comunidad de vecinos está pensando en cambiar de administrador de fincas, no dudes en contactarnos. Los mejores profesionales y expertos en la materia te asesorarán para que el proceso sea lo más liviano posible.