Mi vecino se sale de los límites de su plaza de aparcamiento: ¿qué hago?

Uno de los conflictos más comunes en una comunidad de propietarios surge cuando un vecino se sale de los límites de su plaza de aparcamiento

La realidad es que el origen de este problema se basa en la invasión de las zonas de maniobrabilidad o viales de un garaje (elementos comunes), cuando un propietario o varios, en el uso de su plaza de garaje (elemento privativo), se extralimitan excediendo con su vehículo los límites que fijan las líneas que marcan su espacio de aparcamiento, y ocupando así las zonas comunes.

Esta acción por repetida en cualquiera de los garajes comunitarios no puede considerarse que es legítima, y mucho menos que se pueda justificar por el hecho de que las plazas que fueron construidas con una medidas físicas escasas o para vehículos que en otra época eran de dimisiones más reducidas, sean poco inoperantes para un vehículo nuevo que necesita de mayor espacio para ser aparcado que del que se dispone.

Diferenciación entre elementos privativos y comunes

Como ya hemos dicho, debe diferenciarse el elemento privativo (la plaza) de los elementos comunes (viales, zonas de maniobrabilidad, pasos, etc..).

Partiendo de esta distinción, como ya ha matizado reiterada jurisprudencia, podemos afirmar que las facultades que tiene un propietario de una plaza de garaje incluida dentro de una comunidad de propietarios (en régimen de propiedad horizontal), son limitadas. Esto supone que si bien puede usarla según le convenga, ello no le autoriza en ningún momento a poder alterar el uso de los elementos comunes, ya que su derecho de propiedad termina donde su propia superficie se acaba. Así queda reflejado en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 3 a).

Qué hacer cuando el vecino se sale de su plaza de aparcamiento

Nadie por sí mismo puede disponer de elementos comunes y ocupar los mismos, excluyendo a otros o alterando su uso (artículo 9.1.a) LPH), si antes carece del consentimiento previo y unánime del resto de propietarios, válidamente adoptado en junta de propietarios, pues lo contrario afecta al interés común (artículo 394 del Código Civil). La adopción de este tipo de acuerdos que afectan al Título Constitutivo queda fijada el en artículo 17.6 de la LPH. La extralimitación, se produce simplemente con que la carrocería del vehículo sobrepase las líneas.

En aquellos casos en que se produce la invasión de zonas comunes, y por tanto el perjuicio a otro copropietario, se podrá por parte del presidente realizar un requerimiento previo de cesación, conforme a lo fijado en el propio artículo 7.2 de la LPH.

La razón última del Régimen de Propiedad Horizontal es preservar el uso adecuado de los elementos comunes por todos sus partícipes. Los propietarios pueden servirse de los elementos comunes, con el límite de la naturaleza de las cosas, el derecho y uso de los demás.

En aquellos casos en que se produce la invasión de zonas comunes, y por tanto el perjuicio a otro copropietario, se podrá por parte del presidente realizar un requerimiento previo de cesación, conforme a lo fijado en el propio artículo 7.2 de la LPH. Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

La realidad y la casuística, también nos llevan a comprobar que muchas juntas de propietarios, por costumbre, toleran este tipo de situaciones, siendo varios los propietarios que aparcan indebidamente, si bien otros propietarios no dicen nada, o simplemente no les molesta, pero esto no puede justificar una tacita autorización generalizada, si existe una única persona que se sienta perjudicada. La costumbre no es Ley, y así queda patente en el art. 1.3. del Código Civil «La costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable».

Puede darse el caso de que la propia comunidad, decida no actuar, en cuyo caso el propio propietario afectado podrá iniciar las acciones necesarias para recobrar el uso pacífico de su plaza de garaje, solicitando el abandono del vehículo que le perjudica o que se abstenga de continuar ocupando zonas comunes del aparcamiento.

En estos casos te recomendamos contar con un administrador de fincas que medie en conflictos como este.