Cuándo es obligatorio crear una comunidad de propietarios: esto dice la ley

¿Te has preguntado si tienes que crear una comunidad de propietarios si vives en un edificio pequeño? No eres el único. Esta es una duda muy habitual, sobre todo en inmuebles con pocos vecinos. Y la respuesta no siempre es la que imaginas.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que no siempre es obligatorio formar una comunidad formal. Si en tu edificio solo hay cuatro viviendas o menos, estáis considerados por ley como una comunidad de bienes, lo que significa que podéis organizaros sin necesidad de constituir oficialmente una comunidad de propietarios.

¿Qué implica esto en la práctica?

Básicamente, que podéis tomar decisiones sobre arreglos, mantenimiento o mejoras simplemente poniéndoos de acuerdo entre vosotros. Si hay que reparar la escalera, pintar el portal o cambiar una puerta común, bastará con un acuerdo por mayoría y listo.

Sin embargo, hay una advertencia importante: si en algún momento surge un conflicto —por ejemplo, alguien no quiere pagar o no está de acuerdo con una obra— y no lográis resolverlo entre vosotros, tendréis que recurrir a los tribunales. En ese caso, se aplicará la normativa general sobre comunidades de bienes, que no está tan detallada ni regulada como la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuándo hay que crear sí o sí una comunidad de propietarios?

La cosa cambia en cuanto el edificio tiene más de cuatro viviendas o cuando, por cualquier motivo, queréis una gestión más clara, ordenada y legalmente protegida. En estos casos, la ley exige crear una comunidad de propietarios y seguir las normas recogidas en la LPH.

Muchos expertos recomiendan constituirla aunque no sea obligatorio, precisamente para evitar problemas futuros: impagos, desacuerdos o decisiones importantes que requieren una estructura más formal.

Cómo crear una comunidad de propietarios paso a paso

Si decidís dar el paso y formalizar vuestra comunidad, estos son los pasos a seguir:

1. Consultar en el Registro de la Propiedad
   Lo primero es comprobar si el inmueble ya tuvo una comunidad registrada alguna vez. Puedes solicitar esa información simplemente con el nombre completo de uno de los propietarios.

2. Convocar una Junta de Constitución
   Tendréis que organizar una reunión formal con un orden del día claro. Es importante indicar que se trata de la “Junta de constitución de la comunidad” y detallar todos los puntos que se van a tratar: normas internas, elección de presidente, vicepresidente, administrador y secretario.

3. Firmar el acta de constitución
   Una vez celebrada la junta, se redacta y firma el acta con todos los acuerdos y cargos electos. Este documento será la base legal de vuestra comunidad.

4. Registrar el libro de actas
   Por último, hay que llevar un libro de actas en blanco (lo puedes comprar en una papelería) al Registro de la Propiedad. El coste es de unos 30 euros más una pequeña señal que os indicarán allí.

¿Y después qué?

Una vez constituida, la comunidad de propietarios será la responsable legal de todo lo relacionado con las zonas comunes: mantenimiento, derramas, gastos, y también de establecer las normas de convivencia.

Cada vez que haya que tomar una decisión importante, deberéis convocar una junta de propietarios y seguir los procedimientos establecidos en la LPH.

Conclusión

En resumen, no siempre es obligatorio crear una comunidad de propietarios, pero en muchos casos puede ser lo más recomendable para evitar conflictos y asegurar una buena gestión del edificio. Si sois pocos vecinos y os lleváis bien, podéis funcionar como comunidad de bienes, pero no descartéis formalizarlo si veis que la convivencia o el mantenimiento se complica.

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