Vecinos hartos de asumir deudas ajenas
Las comunidades más afectadas son aquellas con menos recursos, especialmente las que cuentan con calefacción central y agua caliente comunitaria. “Si hay vecinos que no pagan, el resto tiene que cubrir esos gastos, lo que genera un problema serio”, explica Peio Mendia, tesorero del CGCAFE.
Cuando se necesitan reformas importantes, la situación se complica aún más. En una comunidad del distrito de Usera, en Madrid, por ejemplo, se está instalando un ascensor con un coste de 169.000 euros. Como uno de los propietarios es moroso y no puede aportar los 21.125 euros que le corresponderían, los otros siete vecinos han tenido que asumir su parte y pagar 3.000 euros adicionales cada uno.
La abogada y administradora de fincas Carmela Lavandeira recuerda lo que pasó en la crisis de 2008, cuando algunos edificios llegaron a cerrar piscinas o incluso dejaron de usar los ascensores porque no podían pagar el mantenimiento. Aunque hoy en día la situación no es tan extrema, sigue habiendo comunidades con deudas que dificultan la realización de reparaciones urgentes, como arreglar un tejado con goteras.
Medidas para combatir la morosidad
Las comunidades de propietarios han perdido la paciencia y ya no dudan en tomar medidas una vez agotadas las vías amistosas. Algunas de las estrategias disuasorias que pueden aplicar incluyen imponer intereses más altos a las deudas o restringir temporalmente el acceso a zonas comunes como piscinas, gimnasios o pistas deportivas. “En comunidades donde se aplican estas restricciones, la morosidad es mucho menor”, señala Manuela Julia Martínez, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Sin embargo, el control de estas limitaciones puede ser complicado, ya que requiere vigilancia o sistemas electrónicos de acceso.
Eso sí, hay límites legales: no se pueden cortar servicios esenciales como calefacción, agua o el uso del ascensor. El abogado especialista en derecho de propiedad horizontal Daniel Loscertales advierte que estas acciones pueden generar aún más conflictos en la comunidad y llevar a largas discusiones en las juntas de propietarios.
La vía judicial, cada vez más frecuente
Cuando las medidas internas no funcionan, la solución más común es acudir a la vía judicial mediante un proceso monitorio. Este mecanismo, diseñado para reclamar deudas de manera rápida y sencilla, permite exigir el pago de cuotas impagadas y otros recibos acordados en junta de propietarios. Sin embargo, debido al colapso de los juzgados, estos procesos pueden alargarse más de lo esperado.
“El 3 de abril entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que obliga a intentar mediaciones antes de recurrir a los tribunales. Por eso, muchas comunidades han decidido presentar demandas antes de esa fecha para evitar este trámite”, explica la abogada Elisa Barragán.
Se estima que alrededor del 30% de las comunidades de propietarios han tenido que recurrir a la justicia para recuperar el dinero adeudado. No obstante, los administradores de fincas suelen esperar a que la deuda supere los 1.000 o 1.200 euros antes de iniciar un procedimiento judicial, ya que demandar por cantidades pequeñas no suele ser rentable.
¿Cómo funciona el proceso monitorio?
Para iniciar un proceso monitorio, la junta de propietarios debe certificar la deuda y notificar al moroso, dándole un plazo para ponerse al día. Si no paga, la comunidad puede presentar la demanda en el juzgado, lo que ha ocurrido con más de un millón de casos solo en 2023.
Aunque en teoría este procedimiento es rápido, la realidad es diferente. “En ciudades grandes, el monitorio puede tardar lo mismo que un juicio ordinario”, comenta Loscertales. Los tiempos dependen del juzgado y de si el moroso responde al requerimiento de pago. Si no lo hace en 20 días, la comunidad obtiene un título ejecutivo que permite embargar bienes para saldar la deuda. Sin embargo, si el moroso se opone, el proceso se alarga aún más y puede derivar en u n juicio verbal u ordinario.
A pesar de las demoras, en la mayoría de los casos la comunidad logra recuperar el dinero, aunque a veces el deudor se declara insolvente, lo que complica la recuperación de la deuda. En estos casos, solo queda esperar a que su situación económica mejore para retomar la ejecución del pago.
¿Qué pueden hacer los vecinos?
Para evitar problemas de morosidad, los expertos recomiendan que las comunidades tomen medidas preventivas, como establecer sanciones en los estatutos, restringir el acceso a ciertos servicios y actuar rápidamente ante los primeros impagos. También es clave contar con un buen administrador de fincas que asesore sobre las mejores estrategias para cada situación.
Las comunidades de vecinos han aprendido que la pasividad solo agrava los problemas y que la mejor manera de reducir la morosidad es actuar con firmeza. La clave está en no dejar pasar el tiempo y tomar medidas antes de que la deuda se haga insostenible.
Contar con un administrador de fincas en madrid es crucial para garantizar una gestión eficiente y coordinada de los recursos disponibles, así como para mantener la privacidad en la comunidad de vecinos, si necesitas más información no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?
