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Órganos de gobierno de una comunidad de propietarios

Comunidades de Vecinos / Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

Según el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, una comunidad de propietarios debe contar con distintos Órganos de gobierno: la Junta de propietarios, el Presidente y Vicepresidentes, si los hubiera, el Secretario y el Administrador.

Los Órganos de gobierno de una comunidad de propietarios son aquellos órganos personales que llevan a cabo los acuerdos que surgen de las juntas.

En este artículo vamos a conocer cuáles son sus funciones y cómo se designa cada cargo en una comunidad de propietarios.

Junta de propietarios

La Junta de propietarios, está compuesta por todos los propietarios de viviendas, locales y plazas de garaje en una finca, que gestionan y administran la comunidad. Representa el órgano supremo de la misma.

Funciones de la Junta de propietarios:

  • Definir, aprobar y reformar los Estatutos y las Normas de la comunidad.
  • Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Administrador y Secretario
  • Gestionar las reclamaciones que formulen los vecinos en contra del Presidente, el Administrador y el Secretario.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de las instalaciones, sean ordinarias o extraordinarias.
  • Según el artículo 14 de la LPH, “conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para mejorar el servicio común o en beneficio del interés general, como instalar nuevos servicios y actuar contra los infractores de normas comunitarias”.

Cómo se convoca la Junta de propietarios

El artículo 16.2 de la LPH dice que “para convocar la Junta será necesario hacer llegar a todos los miembros de la comunidad una citación por escrito, donde deben constar, obligatoriamente:

  • La fecha y la hora en que tendrá lugar la reunión.
  • El lugar de reunión.
  • El orden del día o relación de asuntos a tratar.
  • Si se trata de primera o de segunda convocatoria.

Además, cuando comience cada reunión se leerá y aprobará el acta correspondiente a la Junta anterior.

Quién participa en las juntas

En las juntas participan todos los copropietarios, exceptuando a los morosos, que, si bien tienen derecho a opinar y deliberar sobre los temas tratados, pierden el derecho a voto desde el momento en el que dejan de pagar las cuotas y no hacen frente a sus deudas.

Junta de Gobierno

Presidente de la comunidad

El presidente de la comunidad es un propietario, elegido en la junta general, que representa legalmente, en juicio y fuera de él, a la comunidad en todos los asuntos que afecten a la misma.

¿Cómo se nombra al presidente de una comunidad de vecinos?

El presidente de una comunidad de vecinos es nombrado en la Junta general de propietarios, mediante elección o de forma complementaria, mediante sorteo o a través de rotación.

El nombramiento del presidente es obligatorio. No obstante, el elegido puede solicitar al Juez un relevo en el mes siguiente a acceder al cargo.

En el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que “salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento del presidente se hará por el plazo de un año. El designado podrá ser removido de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”

Funciones del presidente de una comunidad

De forma resumida, podríamos decir que las principales funciones del presidente de la comunidad son las siguientes:

  • Representar a la Comunidad y a la Junta de Propietarios (art. 13.3 de la LPH).
  • Convocar y Presidir las Juntas Ordinarias y Extraordinarias (art 16.1 de la LPH)
  • Ordenar y supervisar las obras
  • Exigir a quién realice actividades prohibidas
  • Firma el Libro de Actas
  • Exigir los pagos a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el Pago de la Cuota

Además, las funciones del presidente de la comunidad tienen carácter legal, por lo que ejercen acciones legales en representación de la comunidad, con el objetivo de defender sus intereses y sus derechos.

También debes saber que el cargo de presidente de la comunidad no implica un sueldo extra, es decir, es totalmente gratuito, pero, si lo consideran conveniente, la Junta podrá otorgar al presidente o presidenta una compensación de gastos por sus funciones.

Vicepresidente de la comunidad

El nombramiento o existencia del vicepresidente en una comunidad de propietarios no es obligatorio. Su función principal es la de sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de este.

Su nombramiento se lleva a cabo del mismo modo que el del presidente.

Secretario

Las funciones del secretario están asociadas a las del administrador, y viceversa. Según la ley de Propiedad Horizontal, tiene unas funciones concretas:

  • Debe elaborar las certificaciones de estar al corriente de pago por el propietario.
  • Generar la certificación del acuerdo de la Junta donde se aprueba la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios.
  • Recibir las comunicaciones de los propietarios de los cambios producidos en sus direcciones a efectos de citaciones y notificaciones. También se encargará de hacer y colocar las comunicaciones correspondientes en el tabón de anuncios de la comunidad.
  • Debe redactar el Acta de la Junta, subsanar los posibles errores antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
  • Enviar a los comuneros las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
  • Custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación

 Administrador

Las funciones del Administrador son similares a las del Secretario y viceversa. Sus funciones pueden ser ejercidas por el presidente de la comunidad o por una persona externa a la misma, pero con cualificación profesional suficiente.

Las funciones del Administrador puede llevarlas a cabo una persona independiente, un profesional colegiado, un administrador de fincas.

Funciones del administrador

  • Velar por el funcionamiento de la comunidad, así como por el buen estado del edificio y sus instalaciones.
  • Estar al tanto de la conservación y mantenimiento del edificio, poniendo en marcha las reparaciones y medidas que resulten necesarias, comunicándoselo al presidente y a los copropietarios.
  • Preparar los gastos previsibles de la comunidad.
  • Llevar a cabo los acuerdos que adopte la junta de propietarios, especialmente los que se relacionen con las obras, y realizar los pagos y cobros que sean procedentes.
  • Guardar y cuidar la documentación de la comunidad.
  • Actuar como secretario en la junta, si no existiera nadie para ello.

Ventajas de tener un administrador en tu comunidad

Existen numerosas ventajas de contar con un administrador de fincas en la comunidad de propietarios. Y es que, además de ejercer las funciones que se establecen, gracias tener un administrador de fincas en tu comunidad:

  • Existe la posibilidad de que el administrador genere ingresos extra a la comunidad.
  • Previene los conflictos y se anticipa a buscar solución a los problemas.
  • Al ser un profesional colegiado, genera la confianza necesaria entre los propietarios y vecinos.
  • Asesora legalmente a la comunidad, velando por sus intereses.
  • Gracias a sus conocimientos, reduce el gasto de la comunidad.

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