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¿Pueden las comunidades de propietarios prohibir los pisos turísticos?

Comunidades de Vecinos / Propietarios

En muchas ocasiones, nos llegan dudas de las comunidades de propietarios, que desean saber si se puede o no prohibir los pisos turísticos en su edificio. Te lo resolvemos a continuación.

¿Es posible prohibir los pisos turísticos en mi comunidad de vecinos?

Si es posible o no prohibir los pisos turísticos en una comunidad de vecinos es una pregunta que se hacen de forma habitual los copropietarios de una finca o urbanización.

Desde el 6 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de limitar o condicionar los pisos turísticos y la actividad económica consecuente, siempre y cuando haya un acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios.

Desde esta fecha hasta el día de hoy, las comunidades de propietarios pueden llegar a ciertos acuerdos con el objetivo de establecer gastos especiales, incluso un incremento, en las cuotas de la comunidad del propietario que realice la actividad turística, siempre y cuando estas no impliquen un incremento mayor al 20%.

Real Decreto-Ley 7/2019

El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, permite a las comunidades de Propietarios la acordar la prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios.

En este sentido, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

  1. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

¿Cómo prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios?

Para poder prohibir un piso turístico en nuestra comunidad de propietarios, debemos tener en cuenta:

  • Que debe figurar en los estatutos que existe una limitación general sobre destinar pisos al turismo.
  • En caso de que no figure, la Junta de propietarios debe llegar a un acuerdo sobre la prohibición del piso turístico. Así, si la comunidad desea prohibir el alquiler de pisos turísticos en el edificio, debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Para ello es necesario el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios, que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Si se aprueba el acuerdo de prohibición, es necesario que se expida un certificado del acuerdo para que las próximas personas que adquieran pisos en el edificio sepan que existe una limitación.

¿Qué ocurre si la comunidad prohíbe la actividad turística y un vecino hace caso omiso?

Si la comunidad de propietarios prohíbe la actividad turística y, a pesar de ello, un vecino pone en alquiler turístico su piso, la comunidad puede optar por la acción de cesación de la actividad, amparados por lo que enuncia el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

Limitación del alquiler turístico

Hay comunidades que, a pesar de no estar en completo acuerdo con el alquiler turístico, no pueden prohibirlo por no llegar al acuerdo necesario. En estos casos, es posible proceder a una limitación del alquiler turístico, en la que no se prohíbe la actividad, pero se imponen ciertas condiciones al propietario en cuestión:  

  • Debe darse de alta en la Administración y, en caso de no hacerlo, incumple las condiciones y sería actividad prohibida
  • Debe suscribir una póliza de seguro de daños por los que puedan causar los inquilinos a elementos comunes o particulares.
  • Antes de 2 horas, deberán llamar la atención de los inquilinos que causen molestias.
  • Tiene la obligación de pagar la subida de la cuota del 20% que le corresponde por tener el piso de alquiler turístico.
  • Debe facilitar a los inquilinos las normas de Régimen Interno de la Comunidad.
  • Es necesario también que les advierta de no aparcar fuera de la plaza que se les facilite.

¿Cómo saber si un piso turístico es legal?

Con el auge de los pisos de alquiler turístico, cada Comunidad Autónoma se ha visto en la necesidad de desarrollar una serie de normas, decretos y documentos que enuncian la legalidad de los pisos turísticos, así como su normativa y uso.

Así, estas normas definen cuáles son los requisitos para que un propietario habilite su vivienda y lo convierta en piso turístico. 

Esto ayuda tanto a los inquilinos como al resto de propietarios de la comunidad a conocer si el piso turístico es legal o no.

  • El propietario debe haber hecho una solicitud y aportar la documentación necesaria, que dirá si es legal o no. Si la solicitud es aprobada, pasa a estar en un registro en la comunidad autónoma.
  • Así, si queremos saber si un piso es turístico es legal o no, podemos comprobar su número de inscripción en el registro autonómico correspondiente.

Vídeo alquiler de pisos turísticos

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