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Juntas de propietarios: qué son y quién puede asistir

Comunidades de Vecinos / Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

¿Quieres saber qué son las juntas de propietarios? ¿Y cómo funcionan? ¿Los tipos que hay? Te lo contamos en este artículo.

¿Qué son las juntas de propietarios?

Las juntas de propietarios son reuniones que integran a todos los propietarios de una comunidad y su principal objetivo es el de regular la convivencia entre los vecinos con respecto al uso y mantenimiento de los bienes y servicios comunes.

Generalmente, los temas más tratados en las juntas son los estados de las cuentas y la morosidad de algunos de los propietarios.

Cómo funciona una junta de propietarios

Esta reunión debe estar presidida por una persona que la represente (presidente o presidenta) y canalice los temas que se traten, pero la junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y todas las decisiones que se tomen en la junta deberán ser aprobadas por los propietarios partícipes en la misma.

Así pues, los puntos de interés se exponen a votación entre las personas que asisten a las juntas de propietarios, pero los que no asisten pierden su derecho a voto.

Esta votación se calcula según la cuota de participación de cada uno, lo que implica que algunos vecinos tienen un voto con más «peso´´ que otros.

¿Cuáles son las funciones de la junta de vecinos?

Según la ley de Propiedad Horizontal, las funciones de la junta de vecinos son las siguientes:

  • Aprobar el plan de gastos e ingresos de cada año, así como las de los ejercicios que ya hayan vencido.
  • Aprobar los presupuestos
  • Aprobar la realización de obras de reparación del inmueble
  • Aprobar o reformar los estatutos
  • Determinar las normas de convivencia
  • Conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad

¿Quién puede asistir a la junta de propietarios?

Las personas que pueden asistir a la junta de propietarios son las personas que tienen un local, un piso o una plaza de garaje a su nombre, es decir, los propietarios.

No obstante, en ocasiones puede pasar que, si el propietario vive con su pareja, acudan ambos, o su hijo o hija en caso de ser una persona de avanzada edad y esto ddeberá ser aprobado por la junta.

Además, los vecinos morosos pueden asistir a la junta, pero no podrán opinar o votar sobre los temas tratados en la reunión.

Los Órganos de Gobierno en la junta de propietarios

Tal y como explicamos en este artículo, las comunidades de propietarios deben contar con sus propios Órganos de gobierno: la Junta de propietarios, el Presidente y Vicepresidentes, si los hubiera, el Secretario y el Administrador.

  • Junta de propietarios: Implica a todos los propietarios que residen en un mismo edificio o urbanización.
  • Presidente de la comunidad: Propietario, elegido por la junta, que vela por los intereses y derechos de los propietarios. Se encarga de moderar la junta.
  • Vicepresidente de la comunidad: Si lo hubiera, únicamente ejercerá sus funciones en ausencia del presidente.
  • Secretario
  • Administrador

¿Cuándo deben celebrarse las juntas de propietarios?

Aplicando la LPH, las juntas de propietarios deben celebrarse, al menos, una vez al año. Esto es la junta ordinaria y sirve, principalmente, para la aprobación de cuentas y presupuestos anuales.

Tipos de junta de propietarios

Junta Ordinaria

Como hemos anunciado en el punto anterior, en primer lugar nos encontramos con la junta general, también llamada Junta Ordinaria:

  • Se celebra, como mínimo, una vez al año.
  • Tiene el objetivo de aprobar las cuentas, gastos y presupuestos del próximo año.

Junta Extraordinaria

Por otro lado encontramos la junta general extraordinaria, también llamada Junta Extraordinaria y pueden celebrarse por distintos motivos

  • Porque lo decida el presidente o presidenta
  • Porque lo solicite, al menos, el 25% de los propietarios o quienes representen, como mínimo, el 25% de las cuotas de participación existentes en la comunidad

También es posible celebrar juntas de propietarios que no se hayan citado con anterioridad. Es decir, sin previa convocatoria. Esto solo será cuando todos los propietarios estén reunidos en un momento y decidan constituirse en  junta.

Plazos para convocar una junta de vecinos

Juntas ordinarias

Como te hemos contado, deben convocarse una vez al año, pero no hay un día estipulado, ya que se refiere a ejercicios, no a años naturales.

Además, según la Ley de Propiedad Horizontal, este tipo de junta debe convocarse con al menos seis meses de antelación.

Juntas extraordinarias

Para las juntas extraordinarias no existe un plazo mínimo de convocatoria. Esto se debe a que, según entendemos, las extraordinarias se convocan para tratar temas urgentes.

Desde Afincálitas te recomendamos que, siempre que sea posible, la junta extraordinaria debe ser convocada con al menos una semana de antelación.

  • Envío de la convocatoria

Existen varias formas comunes de enviar las convocatorias de las juntas de propietarios: bien por vía postal, bien por correo electrónico. Ambas son igual de válidas.

Otro modo de convocar a los propietarios (muy utilizado y efectivo) es colgando el comunicado en alguna zona del portal. Las convocatorias de las reuniones de vecinos pueden ser por vía postal o por comunicación telemática.

Quórum necesario para cada caso

Unanimidad: es necesario para los acuerdos que impliquen modificar o aprobar reglas de las escrituras o los estatutos.

Mayoría: existen varios supuestos:

  • En primera convocatoria: para acuerdos que no se recojan en los puntos anteriores, será necesaria la mayoría de todos los propietarios.
  • En segunda convocatoria: es necesaria únicamente la mayoría de los propietarios presentes en esta convocatoria que, a su vez, tienen que representar la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Tercera parte: Un acuerdo de la tercera parte será válido para aquellas cuestiones que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación o suministros energéticos.

Es importante saber que, en este caso, los propietarios que no voten a favor no tienen la obligación de pagar por ese servicio, pero tampoco podrán disfrutar de él.

Libro de actas

En las comunidades de propietarios hay un libro de actas, legalizado por el Registro de la Propiedad, donde se debe incluir el resultado de cada junta de propietarios.

  • Fecha y hora de la junta
  • Si es ordinaria o extraordinaria
  • Si es primera o segunda convocatoria
  • Orden del día
  • Acuerdos a los que se llegue.

Tal y como dice la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario debe recibir una copia de la misma.

 Vídeo Juntas de Propietarios

A continuación, te dejamos un vídeo con todo lo que debes saber sobre las juntas de propietarios. 

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