¿Tienen derecho los propietarios a saber qué vecinos deben dinero a la comunidad?
Las deudas con la comunidad de propietarios son uno de los problemas que más tensiones generan en los edificios. Cuando varios vecinos dejan de pagar las cuotas ordinarias o las derramas aprobadas, el resto puede terminar soportando una mayor presión económica para mantener los servicios y afrontar los gastos comunes.
Ante esta situación surge una pregunta habitual: ¿tienen los propietarios derecho a saber quién debe dinero?
La Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente que determinada información sobre los propietarios que no están al corriente de pago aparezca en la documentación relacionada con las juntas. Por tanto, conocer los vecinos morosos de la comunidad puede ser necesario para que los propietarios entiendan la situación económica del edificio y puedan adoptar determinados acuerdos.
Sin embargo, este derecho no significa que los datos de los deudores puedan difundirse libremente. La comunidad debe compatibilizar la transparencia en su gestión con las obligaciones derivadas de la normativa de protección de datos.
La Ley de Propiedad Horizontal permite identificar a los propietarios que tienen deudas
La propia Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente la situación de los propietarios que mantienen deudas vencidas con la comunidad.
Uno de los preceptos fundamentales es el artículo 16.2 de la LPH, relativo a la convocatoria de las juntas.
La convocatoria debe contener los asuntos que se van a tratar y, además, una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, advirtiendo de la posible privación de su derecho de voto.
Por tanto, no estamos ante una información que necesariamente tenga que mantenerse en secreto frente al resto de propietarios.
La situación cambia cuando esa información pretende hacerse pública fuera de los cauces previstos legalmente.
¿Por qué necesitan los propietarios conocer quién no está al corriente?
La morosidad afecta directamente a las cuentas del edificio.
Si varios propietarios dejan de pagar, la comunidad puede tener dificultades para afrontar facturas de mantenimiento, limpieza, ascensores, seguros, suministros o reparaciones.
Además, saber quién está al corriente resulta especialmente importante durante las juntas porque la deuda puede afectar al derecho de voto.
El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que aquellos propietarios que, al iniciarse la junta, no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas y no las hayan impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente pueden participar en las deliberaciones, pero no tienen derecho de voto.
Por ello, conocer los vecinos morosos de la comunidad tiene una consecuencia práctica para determinar correctamente las mayorías necesarias para adoptar acuerdos.
La información también aparece en el acta
La situación de los propietarios que no pueden votar por mantener deudas no desaparece una vez celebrada la junta.
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el contenido que debe recoger el acta de cada reunión.
Entre otros datos, debe incluir la relación de los propietarios que hayan sido privados del derecho de voto.
Esta información es necesaria para poder comprobar posteriormente cómo se adoptaron los acuerdos y si se alcanzaron las mayorías legalmente exigidas.
No se trata, por tanto, de señalar públicamente a un vecino, sino de documentar correctamente el funcionamiento de la junta.
Transparencia no significa difusión pública
Aquí aparece uno de los puntos más importantes.
Que los propietarios puedan disponer de determinada información económica de su comunidad no significa que sea posible publicar sin límites los datos de los deudores.
Existe una diferencia considerable entre incluir la información necesaria en una convocatoria o un acta y colocar una lista de morosos en un lugar accesible para cualquier persona.
Por ejemplo, podría resultar problemático publicar indiscriminadamente datos personales como:
- Nombre y apellidos.
- DNI.
- Teléfono.
- Correo electrónico.
- Datos bancarios.
- Otra información personal que no resulte necesaria.
La comunidad debe utilizar únicamente aquellos datos que sean adecuados y necesarios para la finalidad perseguida.
¿Se puede poner una lista de morosos en el tablón?
Este es probablemente uno de los errores más frecuentes.
Una comunidad no debería utilizar el tablón de anuncios como una herramienta para avergonzar o presionar públicamente a quienes tienen deudas.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla un supuesto concreto en el que el tablón puede utilizarse como mecanismo subsidiario de notificación.
El artículo 9.1.h establece que cada propietario debe comunicar un domicilio en España para citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad. Si no puede realizarse una notificación en el lugar designado, se intentará en el propio piso o local.
Cuando tampoco sea posible practicarla de esta manera, la comunicación puede realizarse mediante su colocación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, cumpliendo los requisitos establecidos legalmente.
Por tanto, utilizar el tablón como mecanismo legal de notificación en determinados supuestos no equivale a poder publicar libremente una lista de deudores.
Protección de datos: ¿dónde está el límite?
La comunidad de propietarios también debe respetar la normativa de protección de datos.
Cuando se pretende conocer a los vecinos morosos de la comunidad, la información facilitada debe responder a una finalidad legítima relacionada con la gestión comunitaria.
Una cosa es comunicar los datos necesarios para celebrar correctamente una junta, controlar las cuentas o iniciar una reclamación de deuda y otra muy diferente utilizar esa información para exponer públicamente al propietario.
La prudencia resulta especialmente importante cuando la documentación contiene información adicional que no es necesaria para conocer la situación económica.
Por ejemplo, entregar una documentación en la que aparezcan números completos de cuentas bancarias, teléfonos privados u otros datos innecesarios podría generar problemas desde el punto de vista de la protección de datos.
¿Puede cualquier propietario pedir las cuentas de la comunidad?
Los propietarios tienen un interés legítimo en conocer cómo se administra económicamente el edificio.
Además, entre las funciones del administrador se encuentra custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los titulares.
Esto no significa necesariamente que cualquier propietario pueda exigir cualquier documento íntegro y sin ningún tipo de limitación.
Cuando la documentación contiene datos personales de terceros debe analizarse qué información resulta realmente necesaria para comprobar la gestión comunitaria.
Por ejemplo, un propietario puede necesitar conocer:
- El importe total de la deuda.
- Qué cuotas están pendientes.
- La evolución de la morosidad.
- Los gastos de la comunidad.
- Las facturas abonadas.
- Las cantidades pendientes de cobro.
La información facilitada deberá limitarse a lo necesario para la finalidad solicitada.
¿Qué ocurre cuando un propietario moroso paga antes de la junta?
La situación debe comprobarse al comenzar la reunión.
Si el propietario ha abonado las cantidades pendientes antes de la junta, ya no debería aparecer como privado del derecho de voto por esas deudas.
Por eso es importante mantener la contabilidad comunitaria actualizada.
También existen excepciones cuando la deuda haya sido impugnada judicialmente o cuando el propietario haya realizado la correspondiente consignación judicial o notarial.
Antes de determinar quién puede votar, el presidente y el administrador deben comprobar correctamente la situación de cada propietario.
Tener una deuda no impide asistir a la junta
Otro error habitual consiste en pensar que un vecino moroso no puede acudir a las reuniones.
La Ley de Propiedad Horizontal no establece esa consecuencia.
El propietario que no esté al corriente puede participar en las deliberaciones, pero, cuando concurran las condiciones previstas legalmente, no podrá ejercer el derecho de voto.
Además, ni su persona ni su cuota de participación se computarán para alcanzar las mayorías exigidas.
Esta diferencia resulta fundamental para evitar errores al calcular los resultados de una votación.
La comunidad puede reclamar las cantidades pendientes
Identificar correctamente las deudas también es fundamental cuando la comunidad decide iniciar una reclamación.
La Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos específicos para reclamar judicialmente las cantidades debidas por gastos comunes.
Antes de llegar a esa situación, resulta recomendable mantener una contabilidad clara en la que puedan identificarse:
- Las cuotas ordinarias pendientes.
- Las derramas no abonadas.
- Las fechas de vencimiento.
- Los pagos realizados.
- El importe actualizado de la deuda.
Una gestión organizada facilita tanto la negociación amistosa como una eventual reclamación judicial.
¿Puede el administrador informar sobre quién debe dinero?
El administrador de fincas maneja habitualmente la información económica de la comunidad y conoce qué propietarios se encuentran al corriente de sus obligaciones.
Su actuación debe ajustarse a las funciones que le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal y a las obligaciones existentes en materia de protección de datos.
Por ello, conocer los vecinos morosos de la comunidad no significa que el administrador pueda facilitar información indiscriminadamente a cualquier persona.
Debe existir una finalidad vinculada con la administración de la comunidad y únicamente deberían facilitarse los datos necesarios para esa finalidad.
Cómo evitar problemas con la información sobre morosos
Las comunidades deberían seguir unas pautas claras cuando gestionan este tipo de información:
- Mantener actualizada la contabilidad.
- Identificar correctamente las deudas vencidas.
- Incluir en las convocatorias la información exigida por la LPH.
- Reflejar correctamente en las actas las privaciones del derecho de voto.
- Evitar publicar información personal innecesaria.
- Utilizar el tablón únicamente en los supuestos legalmente previstos.
- Custodiar adecuadamente la documentación comunitaria.
- Consultar a profesionales cuando existan dudas sobre protección de datos.
El objetivo es conseguir transparencia sin convertir la morosidad en una exposición pública innecesaria.
El papel del administrador de fincas
La gestión de propietarios morosos es una de las áreas en las que contar con un administrador profesional puede evitar numerosos problemas.
El administrador puede encargarse de:
- Controlar las cuotas pendientes.
- Mantener actualizada la contabilidad.
- Preparar la relación necesaria para las convocatorias.
- Comprobar quién conserva el derecho de voto.
- Gestionar las comunicaciones con los propietarios.
- Preparar la documentación necesaria para reclamar las deudas.
- Custodiar correctamente la información de la comunidad.
De esta forma, los propietarios disponen de la información necesaria para tomar decisiones sin comprometer innecesariamente los datos personales de sus vecinos.
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Conclusión
Los propietarios pueden conocer a los vecinos morosos de la comunidad cuando esta información forma parte de la gestión económica y del correcto funcionamiento de las juntas. La propia Ley de Propiedad Horizontal obliga a identificar en la convocatoria a quienes no estén al corriente de las deudas vencidas y contempla las consecuencias que esa situación puede tener sobre su derecho de voto.
Sin embargo, la transparencia no significa exposición pública. La comunidad debe respetar los límites de la protección de datos y evitar divulgar información personal que no resulte necesaria.
Gestionar correctamente la morosidad exige, por tanto, combinar dos principios: que los propietarios puedan conocer y controlar la situación económica de su comunidad y que los datos de los vecinos se utilicen únicamente para las finalidades que justifican su tratamiento.
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