¿Pueden los vecinos convocar una junta de propietarios sin avisar antes al presidente?
Las juntas de propietarios son el principal órgano de decisión de una comunidad, pero su convocatoria debe respetar una serie de requisitos para que los acuerdos adoptados tengan todas las garantías legales. Una reciente interpretación del Tribunal Supremo ha aclarado una cuestión que llevaba tiempo generando dudas: ¿pueden los vecinos organizar directamente una junta cuando reúnen suficientes apoyos o deben acudir primero al presidente?
El criterio judicial establece que, para convocar una junta de propietarios por iniciativa de los vecinos, no basta con alcanzar los porcentajes previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Los propietarios deben solicitar primero al presidente que celebre la reunión y solamente ante su negativa o inactividad podrán promoverla directamente si reúnen la representación legal necesaria.
Esta interpretación resulta especialmente importante porque una convocatoria realizada de forma incorrecta puede acabar provocando la impugnación de la reunión y de los acuerdos adoptados.
Qué ha aclarado el Tribunal Supremo
La cuestión analizada por el Tribunal Supremo gira alrededor del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la convocatoria y celebración de las juntas.
La normativa establece que la junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, pero también puede celebrarse siempre que lo considere conveniente el presidente o cuando lo solicite un determinado número de propietarios.
El problema aparecía al interpretar qué podían hacer esos vecinos cuando querían promover una reunión.
El Supremo ha aclarado que la facultad ordinaria de convocatoria corresponde al presidente y que la posibilidad de que los propietarios convoquen directamente tiene carácter subsidiario.
Qué porcentaje de propietarios puede solicitar una junta
La Ley de Propiedad Horizontal establece dos posibilidades.
Puede solicitarse una reunión cuando la petición procede de:
- Una cuarta parte de los propietarios.
- Un número de propietarios que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación.
Por tanto, no siempre resulta necesario reunir exactamente al 25 % de los vecinos.
Un grupo más reducido podría alcanzar el porcentaje necesario mediante sus cuotas de participación.
Sin embargo, cumplir uno de estos requisitos no significa que los propietarios puedan automáticamente convocar una junta de propietarios por su cuenta.
Primero hay que acudir al presidente
Este es el punto fundamental de la interpretación judicial.
Los propietarios que reúnen los porcentajes legales deben dirigirse previamente al presidente y solicitar formalmente la celebración de la junta.
El presidente conserva inicialmente la competencia para efectuar la convocatoria.
Solamente cuando no atiende esa petición o se niega injustificadamente podrán los promotores asumir directamente la organización de la reunión.
De esta forma, la Ley de Propiedad Horizontal establece un orden de actuación que debe respetarse.
Por qué es importante realizar un requerimiento previo
La exigencia de acudir primero al presidente no constituye una simple formalidad.
Sirve para garantizar un funcionamiento organizado de la comunidad y evitar situaciones como:
- Convocatorias simultáneas.
- Reuniones promovidas por diferentes grupos.
- Confusión entre los propietarios.
- Órdenes del día contradictorios.
- Dudas sobre qué junta tiene validez.
Por ello, antes de convocar una junta de propietarios, resulta recomendable que la petición realizada al presidente quede documentada.
Una comunicación escrita puede resultar especialmente útil si posteriormente existe una controversia sobre si se realizó o no el requerimiento.
Qué debe incluir la petición de los propietarios
Cuando los vecinos quieren promover una reunión extraordinaria, es conveniente que la solicitud sea clara.
Debería indicar:
- Los propietarios que realizan la petición.
- Las cuotas de participación que representan.
- Los asuntos que quieren tratar.
- La solicitud expresa de celebración de la junta.
- Una forma de acreditar la recepción por parte del presidente.
Esto permitirá demostrar que los propietarios han cumplido el procedimiento previo exigido.
Qué pasa si el presidente no responde
El presidente no puede utilizar su facultad de convocatoria para bloquear indefinidamente una cuestión que un número suficiente de propietarios quiere debatir.
Si los vecinos cumplen los porcentajes establecidos, realizan la petición correspondiente y el presidente no actúa, podrán pasar al siguiente paso.
En ese supuesto sí será posible convocar una junta de propietarios directamente por parte de los promotores.
La facultad de los vecinos funciona, por tanto, como una garantía frente a una posible inactividad del presidente.
¿Y si el objetivo es destituir al presidente?
Esta situación puede generar una evidente tensión.
Imaginemos que un grupo de vecinos quiere convocar una junta extraordinaria precisamente para debatir el cese del presidente.
Aunque pueda parecer extraño solicitarle que convoque una reunión en la que se va a decidir sobre su continuidad, el procedimiento debe respetarse igualmente.
Los propietarios deberán realizar la petición.
Si el presidente no atiende el requerimiento, los vecinos podrán promover posteriormente la reunión cuando cumplan los requisitos previstos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Qué ocurre si se convoca directamente sin realizar la petición
Saltarse el requerimiento previo puede generar problemas importantes.
Cuando unos propietarios deciden convocar una junta de propietarios directamente sin haber solicitado previamente la intervención del presidente, la reunión puede quedar expuesta a una impugnación.
Esto resulta especialmente relevante porque no solamente puede discutirse la validez de la convocatoria.
También podrían quedar afectados los acuerdos adoptados durante esa junta.
Qué decisiones podrían verse comprometidas
Una junta puede adoptar acuerdos con importantes consecuencias económicas y jurídicas.
Entre ellos:
- Aprobación de derramas.
- Obras comunitarias.
- Contratación o sustitución de servicios.
- Nombramiento de cargos.
- Cese del presidente.
- Modificación de normas internas.
- Actuaciones sobre elementos comunes.
Una irregularidad en la convocatoria puede provocar un conflicto que termine ante los tribunales.
Por ello, resulta fundamental respetar correctamente el procedimiento desde el principio.
El orden del día también es fundamental
La convocatoria no solamente debe realizarla la persona legitimada para ello.
También debe informar correctamente de los asuntos que serán debatidos.
El orden del día permite a los propietarios conocer con antelación qué cuestiones serán sometidas a decisión y valorar si desean asistir personalmente o delegar su representación.
Aprobar cuestiones relevantes que no estaban correctamente anunciadas puede generar nuevos problemas de validez.
Cómo deberían actuar los vecinos paso a paso
Cuando un grupo de propietarios quiere promover una junta extraordinaria, lo recomendable es seguir un procedimiento ordenado:
- Comprobar que se cumplen los porcentajes legales.
- Preparar los asuntos que quieren incluirse en el orden del día.
- Solicitar formalmente al presidente la convocatoria.
- Dejar constancia de la petición.
- Esperar la actuación del presidente.
- Si existe negativa o inactividad, valorar la convocatoria directa por los promotores.
Seguir este procedimiento aporta seguridad jurídica a la reunión y reduce el riesgo de posteriores impugnaciones.
La importancia de una convocatoria correctamente gestionada
Las formalidades relacionadas con las juntas pueden parecer cuestiones menores, pero tienen una gran importancia.
Una comunidad puede aprobar correctamente una obra, una derrama o un cambio de presidente y, sin embargo, terminar enfrentándose a un procedimiento judicial porque la reunión no fue convocada conforme a la normativa.
Antes de convocar una junta de propietarios, resulta conveniente comprobar quién tiene competencia para hacerlo, cómo debe comunicarse y qué información debe facilitarse a los vecinos.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas desempeña una función especialmente importante en este tipo de situaciones.
Entre sus tareas pueden encontrarse:
- Comprobar las cuotas de participación.
- Revisar si los promotores alcanzan los porcentajes necesarios.
- Preparar las convocatorias.
- Organizar el orden del día.
- Informar sobre los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Redactar correctamente las actas.
- Evitar errores que puedan provocar impugnaciones.
La intervención profesional resulta todavía más importante cuando existe un conflicto entre el presidente y un grupo de propietarios.
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Conclusión
El criterio del Tribunal Supremo refuerza una idea importante: reunir una cuarta parte de los propietarios o representar al menos el 25 % de las cuotas no permite saltarse automáticamente al presidente.
Para convocar una junta de propietarios por iniciativa vecinal, primero debe solicitarse al presidente que celebre la reunión. Solo cuando este no atienda la petición podrán los propietarios legitimados asumir directamente la convocatoria.
Respetar este procedimiento no es una cuestión meramente formal. Una convocatoria incorrecta puede poner en riesgo los acuerdos adoptados y generar conflictos judiciales que podrían haberse evitado mediante una correcta gestión de la comunidad.
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