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Mayorías requeridas para cada tipo de acuerdo en una junta de propietarios

Comunidades de Vecinos / Propietarios

Dependiendo del tipo de acuerdo que se trate en la junta de propietarios, se requerirán distintas mayorías

Al pertenecer a una comunidad de propietarios, una de las tareas con las que debemos cumplir es con las juntas. Por ello, es importante conocer cuáles son las mayorías requeridas para cada tipo de acuerdo en una junta de propietarios.

Una vez aclaradas las circunstancias que deben concurrir para que la junta de propietarios se constituya legalmente y todos los propietarios puedan expresar su voto válidamente, vamos a analizar la forma de poder alcanzar cada tipo de acuerdo. 

Sin acuerdo previo 

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal especifica en primer lugar qué actuaciones no requerirán acuerdo. 

  • Trabajos y obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones. 
  • Las obras necesarias para garantizar la accesibilidad y principalmente requeridas por personas con discapacidad o mayores de 70 años.  
  • La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras anteriores. 
  • La construcción de nuevas plantas u otra alteración de estructura si el inmueble se incluye en un plan de actuación o renovación urbana. 
  • La división, segregación o agrupación de elementos de un edificio a consecuencia de la inclusión del inmueble en un plan de actuación o renovación urbana. 
  • La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos.  

*La accesibilidad, es decir, la instalación de un ascensor, rampas u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan la comunicación con el exterior de personas con discapacidad o mayores de 70 años en una finca no precisará de acuerdo en junta, pero al resto de propietarios no se les podrá obligar a asumir un coste superior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.  

La ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, cuyo objetivo es dar cobertura a las actuaciones de los poderes públicos en el marco de la rehabilitación, supuso la modificación de este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal con la finalidad de facilitar los requisitos para la ejecución de obras de rehabilitación en los edificios al considerar obras obligatorias, aunque se soliciten a instancia de los propietarios.  

Aunque la ley cita todos los anteriores supuestos en los que no se necesita acuerdo, también se establecen una serie de especificaciones.  

  • Dado su carácter obligatorio, estas obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose al acuerdo de la junta a la distribución de la derrama pertinente entre los propietarios y a la determinación de los términos de su abono. Esta derrama será a cargo de quien sea propietario del inmueble en el momento de su exigibilidad, y que también responderá de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.  
  • La constitución o modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente. También se requerirá de autorización administrativa para la división, segregación, agregación o agrupación de pisos o locales, cerramiento de terrazas y construcción de nuevas plantas con la aprobación previa de tres quitas partes del total de los propietarios.  

 

Acuerdos que precisan mayoría simple 

  • La regulación del uso de elementos comunes. 
  • Nombramiento de la Junta de Gobierno.  
  • Aprobación de cuentas, presupuesto anual y derramas.  
  • Obras de mantenimiento y conservación de la finca.  
  • Cambio de entidad bancaria y cancelación de cuentas.  
  • Acuerdo sobre el inicio de acciones judiciales o aprobación de deudas.  
  • Instalación del ascensor. 

El artículo 17.7 LPH indica que los acuerdos no mencionados expresamente en el resto del articulo precisarán del voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representan la mayoría de las cuotas.  

Acuerdos sobre el ascensor 

En lo relacionado al ascensor requiere una mención especial, ya que pese a lo que hemos analizado anteriormente sobre la ausencia de acuerdo en caso de que la instalación la solicite algún mayor de setenta años o incapacitado, el artículo 17.2 nos especifica lo siguiente: 

“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y en todo caso el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.  

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente, exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. 

Por tanto, se podrá instalar ascensor en una comunidad de propietarios siempre que la mayoría lo apruebe, aunque en el inmueble no residan mayores ni incapaces y este acuerdo obligará a todos los comuneros al pago de los gastos de instalación y mantenimiento de este.  

Acuerdos que precisan aprobación 3/5 

  • Las obras de mejora. 
  • Construcción de piscina o de zonas de esparcimiento.  
  • Cerramiento de terrazas. 
  • Instalación de aire acondicionado.  
  • La división, agregación o segregación de pisos o locales.  
  • El establecimiento del servicio de portería, conserje o vigilancia.  
  • El arrendamiento de elementos comunes (por ejemplo, la portería de la finca). 
  • En los acuerdos que precisan de aprobación por tres quintas partes de los propietarios se engloban los acuerdos que no precisan autorización administrativa, pero sí el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.  

Cuando la ley se refiere al establecimiento o supresión del servicio de portería, conserjería o vigilancia u otros servicios comunes de interés general, se sobreentiende que el artículo 17.3 LPH está hablando de la supresión definitiva de estos servicios y por tanto, si se busca el acuerdo para una suspensión temporal del servicio en la comunidad, se considerará un acto de mera gestión para el que solo es necesario el voto favorable de la mayoría (por ejemplo, interrumpir el servicio de consejería en verano). 

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, introdujo importantes novedades al respecto, estableciéndose en el artículo 17.4 que, si existe el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalación.  

Próximamente, en este portal web, podrás encontrar información acerca de los acuerdos por unanimidad.  

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