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¿Cómo funciona una comunidad de propietarios?

Comunidades de Vecinos / Propietarios

Te contamos cómo funciona una comunidad de propietarios: desde las juntas ordinarias hasta los estatutos, las cuotas de participación y mucho más.

Cuando vivimos en un edifico o urbanización, debemos saber cómo funciona una comunidad de propietarios para convivir con nuestros vecinos sin conflictos ni dificultades y para saber todo lo relativo a las juntas, las cuotas de participación, los estatutos, etc.

Recordemos que una comunidad de propietarios es una entidad que existe desde el momento  en el que, en un edificio, coinciden la propiedad de una vivienda o un local y la copropiedad de las zonas comunes del mismo edifico o urbanización. 

Las comunidades de propietarios están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, que indica los derechos y los deberes de los propietarios, así como el funcionamiento de la misma.

Por tanto, basándonos en esta ley, podemos entender mejor cómo funciona una comunidad de propietarios y, para ello, nos centraremos en los siguientes puntos:

Estatutos

Además de la LPH, otro documento que modera el funcionamiento de las comunidades de propietarios, son los Estatutos. En él, se enuncian los derechos y deberes de los propietarios, pero son normas que impone la propia comunidad.

Importante: Los Estatutos nunca pueden contradecir lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo general, las normas que exponen los estatutos de cada comunidad están relacionadas con el uso de sus instalaciones y zonas comunes, así como gastos en seguros o conservación del edificio.

¿Son obligatorios los Estatutos de una comunidad?

La realidad es que los Estatutos, a pesar de ser recomendables, no son un documento obligatorio en una comunidad de propietarios, ya que la Ley de Propiedad Horizontal no dice, en ningún momento, que su utilidad es indispensable.

¿Dónde puedo leer los Estatutos de una comunidad?

Cuando compras una vivienda, un local o una plaza de garaje, es decir, cuando te conviertes en propietario en una comunidad, debes informarte de si en ella existen estatutos y, de ser así, puedes consultarlos en el Registro de la Propiedad.

¿Quién crea los Estatutos?

Este documento, puede ser redactado por los propietarios de la comunidad, pero también pueden ser redactados previamente por la promotora inmobiliaria del edificio.

Órganos de Gobierno

Los Órganos de Gobierno de una comunidad de propietarios están formados por la junta de propietarios, el presidente, vicepresidente (si lo hubiera), el secretario y el administrador.

Junta de propietarios

Son todos los propietarios de garajes, locales o pisos en la comunidad. Sus funciones son:

  1. Nombrar o cesar al Presidente y/o Administrador o Secretario- Administrador.
  2. Aprobar los planes de gastos, los estados de cuentas y el presupuesto.
  3. Aprobar, si fuera necesario, la ejecución de obras extraordinarias y de mejora.
  4. Aprobar o modificar los Estatutos y/o las normas de régimen interior.
  5. Otros asuntos de interés general para la comunidad.

Presidente

Además, el presidente, que se encarga de representar a todos los propietarios, tanto en juicio como fuera de él. Es nombrado mediante votación o turno rotatorio y es obligatorio ostentar el cargo, salvo excepciones concretas.

Vicepresidente

La figura del vicepresidente no es obligatoria, ya que únicamente está para sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad.

Secretario

El secretario puede ser cualquier persona, incluso si no es propietario en la comunidad. Sus funciones son las siguientes:

  1. Levantar el acta en las sesiones.
  2. Emitir los acuerdos o lo tratado en las Juntas.
  3. Guardar la documentación de la comunidad (art. 19.4 LPH).

Administrador

Por último, pero no menos importante, la figura del administrador también es relevante para comprender cómo funciona una comunidad de vecinos. Tampoco tiene por qué ser un propietario más, incluso es recomendable contar con un administrador de fincas colegiado para que realice las siguientes funciones:

  1. Velar por las instalaciones y servicios del inmueble (art. 20.d).
  2. Preparar los planes de gastos y presupuestos (art. 20.b) y, en su caso, los debidos estudios económicos.
  3. Atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, afrontando tanto las reparaciones ordinarias cuanto las extraordinarias (art. 20.c).
  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (art. 20.d).
  5. Ejecutar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes (art. 20.a).
  6. Cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por la Junta (art. 20.f).

En Afincálitas contamos con los mejores profesionales colegiados para gestionar la administración de fincas de una comunidad de propietarios.

Juntas de propietarios

Las juntas de propietarios –o reuniones de vecinos- tienen el objetivo de poner en común las necesidades y puntos del día de una comunidad. Cuando el tema a tratar requiere unanimidad, para llegar a adoptar acuerdos que sean considerados válidos, tendrán que llegar a acuerdos, al menos por mayoría.

Existen dos tipos de junta:

Junta ordinaria: se realiza al menos una vez al año y debe convocarse con, al menos,  seis días de antelación.

Junta extraordinaria: se realizarán siempre que haya temas urgentes e importantes con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

Actos ante la comunidad

Dentro del funcionamiento de una comunidad, esto se refiere a que, cuando un propietario o propietaria quiera solicitar o comunicar algo, debe dirigirse primero a los órganos de gobierno.

Si el tema al que se refiere el propietario es preocupante (al menos para él), puede dirigirse a los órganos de gobierno solicitando una junta extraordinaria.

Cuotas de participación

Físicamente, la finca, edificio o urbanización se encuentra dividido en pisos, locales, plazas de garaje, etc. Y, económicamente, se divide en cuotas o fracciones. Todo propietario tiene la obligación de pagar los gastos comunes, así como las cuotas de participación, que dependerán de su propiedad.

Así pues, tras enunciar los puntos anteriores, regulados dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, comprendemos cómo funciona una comunidad de propietarios.

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