La nueva normativa de ascensores obliga a miles de comunidades a realizar reformas: ¿qué hay que revisar?
El ascensor es una de las instalaciones más importantes de cualquier comunidad de propietarios y también una de las que están sometidas a mayores controles de seguridad. Desde el 1 de julio de 2024, las comunidades deben prestar especial atención a las nuevas exigencias establecidas para los ascensores existentes en España.
El cambio procede del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, que aprobó la nueva Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores». La norma introdujo obligaciones relacionadas con el mantenimiento, las inspecciones y la mejora de la seguridad de instalaciones que ya estaban en funcionamiento.
Por tanto, la nueva normativa de ascensores no implica que todos los edificios tengan que sustituir inmediatamente su elevador por uno nuevo. Lo que hace es establecer medidas mínimas de seguridad que deberán incorporarse cuando resulten exigibles, con diferentes plazos según el tipo de actuación y las características de cada instalación.
Para las comunidades, esto supone una cuestión importante: comprobar si su ascensor cumple las nuevas exigencias y prever económicamente las reformas que puedan resultar necesarias.
¿Qué normativa regula actualmente los ascensores?
La referencia fundamental es el Real Decreto 355/2024.
La norma aprobó la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como determinadas medidas destinadas a incrementar la seguridad de los aparatos existentes.
Entró en vigor el 1 de julio de 2024.
Uno de sus objetivos es reducir las diferencias de seguridad existentes entre los ascensores más antiguos y aquellos que han sido instalados conforme a requisitos técnicos más recientes.
Por ello, muchas de las medidas afectan especialmente al parque de ascensores que lleva años o incluso décadas funcionando.
¿Hay que cambiar todos los ascensores antiguos?
No.
Que un ascensor tenga muchos años no significa automáticamente que tenga que sustituirse completamente.
Lo que debe analizarse es si cumple las condiciones de seguridad exigibles.
La nueva normativa de ascensores establece una serie de medidas mínimas que deben implantarse en los aparatos existentes conforme a las condiciones y plazos establecidos para cada caso.
En determinadas comunidades bastará con realizar adaptaciones concretas.
En otras, especialmente cuando existen instalaciones muy antiguas, el alcance económico de las reformas puede ser considerable.
Por eso es fundamental disponer de un diagnóstico técnico individualizado.
La nivelación de la cabina es uno de los puntos importantes
Uno de los riesgos habituales en ascensores antiguos aparece cuando la cabina no se detiene exactamente al mismo nivel que el suelo de la planta.
Un pequeño desnivel puede provocar tropiezos y caídas, especialmente entre personas mayores o con movilidad reducida.
La normativa establece medidas dirigidas a mejorar la precisión de parada y nivelación.
Cuando sea necesario realizar determinadas sustituciones o modificaciones en el sistema de tracción o control, deberán adoptarse las soluciones técnicas correspondientes para alcanzar los niveles de precisión exigidos.
Esto significa que las comunidades deben prestar especial atención a los informes de mantenimiento e inspección donde aparezcan deficiencias relacionadas con la nivelación.
Protección contra movimientos incontrolados
Otro de los objetivos de la nueva normativa de ascensores es incrementar la protección frente a movimientos no previstos de la cabina.
La instalación debe disponer de mecanismos adecuados para evitar situaciones en las que el ascensor pueda moverse de forma incontrolada mientras los usuarios están entrando o saliendo.
Estas medidas son especialmente relevantes porque afectan directamente a la seguridad de las personas.
Las actuaciones necesarias dependerán de la tecnología y antigüedad del aparato.
Las puertas también deben revisarse
Las puertas son otro de los elementos fundamentales de seguridad.
Los ascensores antiguos pueden disponer de sistemas de protección menos avanzados que los actuales.
La normativa contempla mejoras relacionadas con la protección del usuario frente al cierre de puertas automáticas.
En determinados supuestos será necesario incorporar dispositivos que permitan detectar obstáculos y reducir el riesgo de golpes o atrapamientos.
Para las comunidades con ascensores antiguos, esta adaptación puede convertirse en una de las actuaciones necesarias para adecuarse a las nuevas condiciones de seguridad.
Comunicación bidireccional para pedir ayuda
Quedarse atrapado en un ascensor puede convertirse en una situación especialmente complicada cuando no existe un sistema fiable para comunicarse con el exterior.
Los ascensores deben disponer de sistemas que permitan solicitar asistencia en caso de emergencia conforme a los requisitos aplicables.
La nueva normativa de ascensores presta especial atención a los mecanismos de comunicación y rescate.
Por ello, las comunidades deberían comprobar que el sistema existente funciona correctamente y que permite contactar con el servicio correspondiente cuando una persona queda atrapada.
Los contrapesos también pueden requerir modificaciones
Algunos ascensores antiguos disponen de sistemas de contrapeso cuya configuración no se corresponde con los estándares de seguridad actuales.
La ITC establece medidas específicas destinadas a garantizar la seguridad de determinados contrapesos.
Dependiendo de las características del aparato, pueden ser necesarias actuaciones para mejorar su guiado o garantizar que el sistema ofrece unas condiciones adecuadas de seguridad.
Este tipo de reforma puede ser menos visible para los vecinos, pero resulta igualmente importante desde el punto de vista técnico.
Inspecciones periódicas: un punto que la comunidad no puede ignorar
Las inspecciones son fundamentales para comprobar que el ascensor mantiene las condiciones necesarias de seguridad.
Los aparatos deben someterse a inspecciones periódicas realizadas por organismos de control habilitados conforme a los plazos correspondientes.
La periodicidad depende del tipo de edificio y del uso del ascensor.
En términos generales, la ITC establece inspecciones periódicas:
- Cada dos años para ascensores instalados en edificios de uso industrial y lugares de pública concurrencia.
- Cada cuatro años para ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas.
- Cada seis años para los ascensores que no se encuentren incluidos en los supuestos anteriores.
Por tanto, la comunidad debe conocer cuándo corresponde realizar la siguiente inspección y asegurarse de que se lleva a cabo dentro del plazo.
¿Qué ocurre si una inspección detecta defectos?
No todos los defectos tienen la misma gravedad.
Una inspección puede detectar deficiencias que deban corregirse dentro de un determinado plazo o situaciones de mayor gravedad que requieran actuaciones inmediatas.
La clasificación técnica del defecto determinará las consecuencias.
Por ello, cuando el organismo de control emite un informe, la comunidad no debería archivarlo sin más.
El presidente y el administrador deben conocer:
- Qué defectos se han detectado.
- Qué gravedad tienen.
- Qué plazo existe para solucionarlos.
- Qué empresa realizará las reparaciones.
- Cuánto costará la actuación.
No corregir determinadas deficiencias puede tener consecuencias sobre la continuidad del servicio.
¿Quién debe pagar las reformas del ascensor?
Cuando las actuaciones resultan obligatorias para cumplir la normativa de seguridad, estamos ante gastos comunitarios que deberán afrontarse conforme a las reglas aplicables.
La Ley de Propiedad Horizontal establece entre las obligaciones de los propietarios contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Por tanto, la nueva normativa de ascensores puede generar gastos que la comunidad tenga que incorporar a sus presupuestos.
El reparto deberá realizarse atendiendo al título constitutivo, los estatutos y las reglas de distribución aplicables en cada comunidad.
¿Puede un vecino negarse a pagar porque no utiliza el ascensor?
Esta es una de las preguntas más frecuentes, especialmente entre propietarios de bajos y locales.
No utilizar personalmente un servicio común no implica automáticamente quedar exento de contribuir a sus gastos.
Habrá que revisar el título constitutivo y los estatutos para comprobar si existe alguna exención válida y cuál es exactamente su alcance.
Además, debe distinguirse entre gastos ordinarios de utilización o mantenimiento y determinadas actuaciones extraordinarias u obligatorias.
Por ello, un propietario no debería decidir unilateralmente que no paga una reforma simplemente porque nunca utiliza el ascensor.
Las comunidades deben prever posibles derramas
Las adaptaciones pueden generar un gasto importante, especialmente en instalaciones antiguas.
Si el fondo de reserva no dispone de recursos suficientes, puede ser necesario aprobar una derrama.
Antes de hacerlo resulta recomendable solicitar presupuestos detallados que permitan diferenciar entre:
- Actuaciones obligatorias.
- Reparaciones recomendadas.
- Mejoras opcionales.
- Modernizaciones adicionales.
Esta distinción es fundamental.
La comunidad debe saber qué trabajos son imprescindibles para cumplir la nueva normativa de ascensores y cuáles responden simplemente a una propuesta de modernización de la empresa mantenedora.
Cuidado con aceptar presupuestos sin saber qué es obligatorio
La entrada en vigor de nuevas exigencias puede generar confusión.
Una empresa puede recomendar aprovechar las obras obligatorias para modernizar otros componentes del ascensor.
Eso no significa necesariamente que todas las actuaciones propuestas sean legalmente exigibles en ese momento.
Antes de aprobar una derrama elevada, la comunidad debería solicitar que el presupuesto identifique claramente:
- Qué adaptación exige la normativa.
- Qué defecto ha sido detectado.
- Qué plazo existe para corregirlo.
- Qué trabajos son recomendables pero voluntarios.
- Qué coste corresponde a cada actuación.
Separar ambos conceptos permite tomar decisiones económicas mucho más informadas.
Los plazos no son iguales para todas las reformas
Otro aspecto importante es que las medidas de seguridad no tienen necesariamente una única fecha límite común.
La ITC establece diferentes condiciones y plazos en función de la mejora y de las circunstancias del aparato.
En algunos casos, la adaptación puede estar vinculada a una modificación relevante del ascensor. En otros, el plazo puede computarse desde la entrada en vigor de la norma o relacionarse con determinadas inspecciones.
Por ello, afirmar que todas las comunidades deben realizar exactamente las mismas obras antes de una fecha concreta puede llevar a error.
Cada ascensor debe analizarse individualmente.
¿Cómo saber si el ascensor de tu comunidad necesita reformas?
La primera fuente de información debería ser la documentación técnica del aparato.
La comunidad puede consultar a la empresa conservadora y revisar los informes emitidos por los organismos de control.
Conviene comprobar:
- Antigüedad del ascensor.
- Última inspección.
- Resultado de la inspección.
- Defectos pendientes.
- Reformas realizadas anteriormente.
- Próximas adaptaciones necesarias.
- Plazos establecidos.
- Presupuesto aproximado.
Esta información permitirá preparar económicamente las actuaciones antes de que llegue la fecha límite.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas puede desempeñar una función esencial en la adaptación de los edificios.
No es quien determina técnicamente qué modificación necesita un ascensor, pero sí puede coordinar a los profesionales responsables y organizar económicamente las actuaciones.
Entre sus funciones puede encontrarse:
- Controlar las fechas de inspección.
- Solicitar presupuestos.
- Coordinarse con la empresa mantenedora.
- Informar a los propietarios.
- Preparar las actuaciones para la junta.
- Gestionar posibles derramas.
- Controlar los pagos.
- Custodiar la documentación.
- Realizar el seguimiento de las reparaciones.
Una correcta planificación permite afrontar la nueva normativa de ascensores evitando decisiones precipitadas y gastos inesperados.
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Conclusión
La nueva normativa de ascensores supone un cambio importante para miles de comunidades de propietarios con instalaciones antiguas, pero no significa que todos los edificios tengan que sustituir inmediatamente sus ascensores.
El Real Decreto 355/2024 establece medidas destinadas a elevar progresivamente los niveles de seguridad de los aparatos existentes. Entre las cuestiones que pueden requerir atención se encuentran la nivelación de la cabina, la protección frente a movimientos incontrolados, las puertas, los sistemas de comunicación y determinados componentes de seguridad.
La mejor estrategia para una comunidad es anticiparse: revisar el último informe de inspección, consultar qué actuaciones son realmente obligatorias, conocer sus plazos y preparar con tiempo el presupuesto.
Porque esperar hasta que una inspección detecte una deficiencia grave puede transformar una reforma perfectamente planificable en una derrama urgente y mucho más difícil de gestionar.
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