El Supremo advierte a las comunidades: pueden tener que pagar las deudas salariales de un conserje subcontratado
Contratar una empresa externa para encargarse de la conserjería, limpieza o mantenimiento del edificio es una práctica habitual en numerosas comunidades de propietarios. El sistema permite delegar la contratación de trabajadores, las nóminas y buena parte de la gestión laboral en una compañía especializada.
Sin embargo, externalizar un servicio no significa que la comunidad quede completamente al margen de las responsabilidades laborales.
El Tribunal Supremo ha establecido una doctrina especialmente relevante para las comunidades de propietarios: cuando se contratan o subcontratan servicios correspondientes a su propia actividad, puede resultar aplicable la responsabilidad solidaria prevista en el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores.
Esto significa que, en determinadas circunstancias, las deudas salariales del conserje subcontratado pueden terminar siendo reclamadas también a la comunidad aunque el contrato laboral se haya firmado con una empresa externa.
La cuestión obliga a prestar mucha más atención a las empresas contratadas y a comprobar que cumplen correctamente sus obligaciones laborales.
¿Qué ocurrió en el caso analizado por el Tribunal Supremo?
El conflicto surgió a raíz de la situación laboral de un conserje que prestaba servicios en una comunidad de propietarios mediante una empresa externa.
Posteriormente, el trabajador fue subrogado por otra compañía y pasó a formar parte de la plantilla de la nueva empresa.
El problema apareció porque la empresa saliente había dejado pendientes determinadas cantidades correspondientes a diferencias salariales.
El trabajador acudió a los tribunales para reclamar las cantidades que consideraba pendientes.
Una de las cuestiones fundamentales que acabó planteándose fue si la comunidad de propietarios podía responder también por esas obligaciones económicas pese a no ser formalmente la empresa que había contratado al trabajador.
La respuesta del Tribunal Supremo resulta especialmente importante para cualquier edificio que tenga servicios externalizados.
Una comunidad puede ser considerada empresa principal
La clave jurídica se encuentra en el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores.
Este artículo regula la contratación y subcontratación de obras y servicios correspondientes a la propia actividad.
La doctrina del Tribunal Supremo ha considerado que una comunidad de propietarios puede participar de la condición de agente económico cuando produce determinados servicios utilizando medios materiales y humanos, independientemente de que contrate directamente a los trabajadores o recurra a terceros.
Una comunidad puede, por ejemplo, contratar directamente a una persona para desarrollar labores de conserjería y mantenimiento.
Pero también puede contratar a una empresa especializada para prestar exactamente esos servicios.
La externalización no impide que, cuando concurren los requisitos del artículo 42, la comunidad pueda ser considerada empresa principal a efectos de determinadas responsabilidades laborales.
¿Qué significa la responsabilidad solidaria?
Este concepto resulta fundamental para comprender el alcance del problema.
Cuando existe responsabilidad solidaria, el trabajador no queda limitado a reclamar exclusivamente contra su empleador directo.
En los supuestos previstos legalmente, también puede dirigir determinadas reclamaciones contra la empresa principal.
Trasladado a una comunidad de propietarios, esto significa que las deudas salariales del conserje subcontratado podrían acabar afectando económicamente al edificio si la empresa contratista incumple sus obligaciones y concurren los requisitos establecidos por la legislación laboral.
La comunidad podría encontrarse así ante una reclamación que inicialmente consideraba completamente ajena.
Externalizar no significa olvidarse de las obligaciones laborales
Este es probablemente el mensaje más importante para presidentes y propietarios.
Cuando una comunidad contrata una empresa externa suele pensar que la responsabilidad sobre los trabajadores corresponde exclusivamente a esa compañía.
La empresa contratista efectivamente continúa siendo responsable de sus trabajadores, pero eso no excluye necesariamente otras responsabilidades que la legislación pueda atribuir a la empresa principal.
Por ello, externalizar un servicio no debería limitarse a:
- Solicitar varios presupuestos.
- Elegir la oferta más económica.
- Firmar el contrato.
- Pagar mensualmente las facturas.
La comunidad debe conocer también la situación laboral de la empresa con la que está contratando.
¿Qué servicios pueden plantear este problema?
La sentencia se refiere a un servicio de conserjería, pero la cuestión debe analizarse atendiendo a la actividad contratada y a las circunstancias de cada caso.
Las comunidades recurren habitualmente a empresas externas para prestar servicios como:
- Conserjería.
- Limpieza.
- Mantenimiento.
- Determinados servicios de vigilancia.
- Conservación de instalaciones.
- Jardinería.
- Otros trabajos permanentes relacionados con el funcionamiento del inmueble.
No debe darse por hecho que todos estos contratos generan automáticamente idéntica responsabilidad.
Será necesario estudiar si el servicio puede considerarse correspondiente a la propia actividad a efectos del artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores y comprobar las circunstancias concretas de la contratación.
¿Por qué la conserjería puede considerarse propia actividad?
El Tribunal Supremo ha considerado que la comunidad participa en la producción de determinados servicios que resultan necesarios para atender sus propias necesidades.
La conserjería constituye precisamente uno de esos servicios que puede prestarse de dos maneras.
La comunidad podría contratar directamente al trabajador.
En ese supuesto, sería claramente su empleadora.
Pero también puede decidir encargar el mismo servicio a una compañía externa.
La utilización de una empresa intermediaria no elimina por sí sola la relación existente entre la actividad desarrollada y las necesidades de la comunidad.
Esta interpretación es la que explica que las deudas salariales del conserje subcontratado puedan generar responsabilidad para la comunidad en determinados supuestos.
¿Durante cuánto tiempo puede existir responsabilidad?
El artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores establece reglas temporales específicas.
En materia salarial, la empresa principal puede responder solidariamente de las obligaciones contraídas por contratistas y subcontratistas con sus trabajadores durante el periodo de vigencia de la contrata y durante el año siguiente a la finalización del encargo.
En materia de Seguridad Social, el régimen establece un plazo diferente, pudiendo mantenerse la responsabilidad durante los tres años siguientes a la terminación del encargo en los términos previstos legalmente.
Esto demuestra que terminar un contrato con una empresa de servicios no significa necesariamente que desaparezca inmediatamente cualquier riesgo relacionado con la contratación anterior.
¿Puede afectar económicamente a todos los propietarios?
Si finalmente una comunidad es condenada a abonar determinadas cantidades, el coste pasa a convertirse en un problema económico comunitario.
La comunidad tendrá que afrontar el pago con sus recursos y, si no dispone de fondos suficientes, podría resultar necesario adoptar las medidas económicas correspondientes.
Dependiendo de la situación financiera del edificio, podría incluso ser necesario aprobar una derrama.
Es decir, una mala elección de proveedor puede terminar teniendo consecuencias para propietarios que nunca tuvieron ninguna intervención directa en la contratación del trabajador.
Por eso es tan importante prevenir las deudas salariales del conserje subcontratado antes de que aparezca una reclamación.
Elegir únicamente la empresa más barata puede ser un error
Cuando una comunidad solicita presupuestos para conserjería, las diferencias económicas entre empresas pueden ser importantes.
Resulta comprensible que los propietarios quieran reducir gastos.
Sin embargo, una oferta anormalmente económica debería analizarse con cuidado.
Para prestar un servicio existen costes mínimos relacionados con:
- Salarios.
- Cotizaciones a la Seguridad Social.
- Vacaciones.
- Sustituciones.
- Prevención de riesgos laborales.
- Uniformes y equipamiento.
- Supervisión.
- Gestión administrativa.
Si el precio ofertado parece incompatible con estos costes, la comunidad debería solicitar explicaciones antes de contratar.
Un ahorro mensual reducido puede convertirse en un problema económico considerable si posteriormente aparecen incumplimientos laborales.
La comunidad debería comprobar la situación de la empresa
El propio artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores contempla mecanismos relacionados con la comprobación de determinadas obligaciones de Seguridad Social.
Antes de formalizar una contratación de estas características resulta aconsejable que la comunidad, con el asesoramiento correspondiente, establezca procedimientos para verificar periódicamente el cumplimiento de las obligaciones de la empresa contratista.
No se trata de asumir la gestión laboral de la empresa externa.
Se trata de reducir riesgos.
Entre la documentación y controles que pueden valorarse se encuentran los certificados y justificantes legalmente pertinentes relacionados con las obligaciones laborales y de Seguridad Social.
El contrato con la empresa externa también es importante
Una contratación bien diseñada debería definir claramente las responsabilidades de la empresa prestadora.
El contrato puede establecer obligaciones relacionadas con:
- Cumplimiento de la normativa laboral.
- Pago de salarios.
- Cotizaciones sociales.
- Prevención de riesgos.
- Sustitución de trabajadores.
- Información sobre cambios de personal.
- Subrogaciones.
- Acreditación periódica del cumplimiento de obligaciones.
- Consecuencias ante incumplimientos.
Estas cláusulas pueden ayudar a proteger a la comunidad y facilitar posibles reclamaciones posteriores contra la empresa.
Sin embargo, una cláusula contractual no puede eliminar frente al trabajador una responsabilidad que venga directamente impuesta por la ley.
¿Qué pasa si cambia la empresa de conserjería?
Es una situación muy frecuente.
La comunidad finaliza el contrato con una empresa y adjudica el servicio a otra.
Dependiendo del convenio colectivo aplicable y de las circunstancias, puede producirse una subrogación de trabajadores.
Esto significa que un conserje puede continuar prestando servicios en el mismo edificio aunque cambie formalmente la empresa que lo tiene contratado.
Precisamente esta sucesión de contratistas puede complicar la identificación de las responsabilidades cuando existen salarios, cotizaciones u otras cantidades pendientes.
Antes de cambiar de proveedor conviene conocer si existen trabajadores afectados y comprobar qué obligaciones puede generar la transición.
¿Qué debería hacer una comunidad antes de contratar una conserjería?
La prevención comienza antes de firmar el contrato.
Una comunidad debería valorar, al menos:
- La solvencia de la empresa.
- Su experiencia en comunidades de propietarios.
- Las condiciones económicas del servicio.
- El convenio colectivo aplicable.
- Las obligaciones laborales asumidas.
- La situación respecto a la Seguridad Social.
- El sistema de sustitución de trabajadores.
- Las condiciones de una posible subrogación.
- Las garantías previstas en el contrato.
- El procedimiento para acreditar periódicamente el cumplimiento de obligaciones.
El precio debe ser importante, pero no debería ser el único criterio.
¿Qué ocurre si llega una reclamación del trabajador?
Si la comunidad recibe una reclamación relacionada con las deudas salariales del conserje subcontratado, no debería ignorarla pensando que corresponde exclusivamente a la empresa contratista.
Será necesario estudiar inmediatamente:
- Qué empresa contrató al trabajador.
- Durante qué periodo prestó servicios.
- Qué cantidades reclama.
- A qué conceptos corresponden.
- Qué contrato tenía la comunidad con la empresa.
- Cuándo estuvo vigente la contrata.
- Si existen contratistas sucesivos.
- Qué documentación conserva la comunidad.
También deberá analizarse si concurren realmente los requisitos necesarios para atribuir responsabilidad solidaria a la comunidad.
Cada reclamación debe estudiarse individualmente.
¿Significa esta doctrina que la comunidad siempre tendrá que pagar?
No.
Es importante evitar una interpretación excesivamente amplia.
Que el Tribunal Supremo reconozca la posibilidad de aplicar el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores a una comunidad de propietarios no significa que cualquier deuda de cualquier empresa contratada vaya a trasladarse automáticamente al edificio.
Debe existir el supuesto legal que permita declarar esa responsabilidad.
Entre otras cuestiones, habrá que analizar la naturaleza del servicio, la relación contractual, el periodo al que corresponde la deuda y el tipo de obligación reclamada.
Por eso, cada situación necesita un análisis jurídico concreto.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas puede desempeñar una función fundamental para reducir estos riesgos.
Su trabajo no consiste únicamente en recibir las facturas de la empresa de conserjería y ordenar su pago.
Una gestión profesional puede incluir:
- Comparar proveedores.
- Revisar las condiciones económicas.
- Solicitar documentación.
- Controlar la vigencia de contratos.
- Preparar las renovaciones.
- Informar a la junta.
- Coordinar cambios de empresa.
- Conservar la documentación contractual.
- Detectar posibles incidencias.
Además, cuando existen cuestiones laborales complejas, puede coordinar la intervención de profesionales especializados.
Controlar correctamente las deudas salariales del conserje subcontratado y los riesgos derivados de la externalización puede evitar que una decisión destinada inicialmente a simplificar la gestión termine convirtiéndose en un problema económico para todos los propietarios.
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Una correcta administración permite comparar proveedores, controlar contratos, organizar cambios de empresa y mantener la documentación necesaria para reducir riesgos económicos y laborales.
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Conclusión
La doctrina del Tribunal Supremo supone una advertencia importante para las comunidades que externalizan servicios.
Contratar una empresa para encargarse de la conserjería no significa necesariamente que todas las obligaciones laborales queden completamente fuera del ámbito de responsabilidad de la comunidad.
Cuando concurren los requisitos del artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores, la comunidad puede ser considerada empresa principal y responder solidariamente de determinadas obligaciones de la contratista.
Por ello, prevenir las deudas salariales del conserje subcontratado empieza mucho antes de que aparezca una reclamación.
Elegir empresas solventes, revisar los contratos, comprobar el cumplimiento de determinadas obligaciones y conservar correctamente la documentación puede evitar importantes problemas posteriores.
Externalizar puede seguir siendo una buena opción para muchas comunidades, pero debe hacerse con controles. El proveedor cambia; la responsabilidad de gestionar correctamente los intereses económicos de los propietarios, no.
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