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Elementos comunes en una comunidad de propietarios, ¿cuáles son?

Comunidades de Vecinos / Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal establece cuáles son los elementos comunes y privativos dentro de una comunidad de propietarios.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es un tipo de copropiedad entre varios propietarios de un edificio o inmueble que se divide en pisos, locales, garajes, etc.

La propiedad horizontal se encuentra recogida en el Código Civil español, concretamente en el artículo 396 que, a su vez, distingue entre dos derechos:

  • El derecho a la propiedad singular y exclusivo sobre los elementos privativos propios (pisos o locales, plazas de garaje, trasteros…).
  • El derecho a la propiedad conjunta e inseparable sobre los elementos comunes del inmueble (escaleras, jardines, portales, buzones…).

¿Cómo se constituye la propiedad horizontal?

Tal como señala la Ley de Propiedad Horizontal, este tipo de propiedad se constituye a través de una escritura pública presentada ante notario.

Escritura de División Horizontal y Título Constitutivo de la propiedad horizontal

Para entender más acerca de los elementos comunes y privativos en una comunidad de propietarios, debemos conocer el significado de Título Constitutivo y Escritura de División Horizontal.

Escritura de División Horizontal

La escritura de división horizontal es un documento donde se recogen los estatutos constitutivos de una comunidad. En él, se establecen cuáles son los elementos comunes y privativos del inmueble.

Título Constitutivo de la propiedad horizontal

Por su parte, el Título Constitutivo es el documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios, es decir, es el documento necesario para saber cuál es la descripción del edificio, los servicios e instalaciones comunes que tiene, la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, los locales, pisos y plazas de garaje que contiene y los estatutos de la Comunidad.

Estos dos términos están relacionados porque el Título Constitutivo se realiza a través de escritura pública notarial que es la Escritura de División Horizontal.

¿Qué son los elementos comunes según la propiedad horizontal?

Se trata de los elementos de un edificio o urbanización necesarios y útiles para todos los vecinos de una comunidad.

Elementos comunes en una comunidad de propietarios

Por lo general, podemos considerar que los elementos comunes en una comunidad de propietarios son todos aquellos que no se han incluido como privativos en la Escritura de División Horizontal, es decir, todos los que sirven para el conjunto del edificio.

Cada comunidad tiene sus propios elementos comunes, pero con carácter general son los siguientes:

  • El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Hay que señalar que la Ley no distingue entre fachadas interiores y exteriores, al contrario de lo que muchos piensan.
  • Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que sean indivisibles.
  • El portal, las escaleras, porterías, ascensores, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
  • Las instalaciones, conducciones y canalizaciones generales –todas ellas hasta la entrada al espacio privativo- para: suministro de agua, gas o electricidad, aguas residuales, servicios de telecomunicaciones…
  • Piscinas, pistas deportivas, parques infantiles, zonas ajardinadas, zonas recreativas, salas comunes, garajes…

Además, cabe destacar que todo elemento que no esté descrito en el Título Constitutivo como elemento privativo, es considerado un elemento común.

¿Se pueden añadir nuevos elementos comunes?

No obstante, estos elementos comunes no son todos. Es decir, no existe un número cerrado y es posible añadir nuevos elementos siempre y cuando aparezcan reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o urbanización.

En estos casos, lo mejor es recibir asesoramiento por parte de un administrador de fincas colegiado que conozca cuál es la normativa con respecto a los elementos comunes en una comunidad de propietarios.

¿Dónde se establecen las normas sobre elementos comunes en las comunidades de propietarios?

Las comunidades de propietarios se constituyen mediante una Escritura, que generalmente redacta el promotor, la Escritura de División Horizontal.

¿Cómo pueden disfrutar los vecinos/as de las zonas comunes?

Con la llegada del buen tiempo, el uso de las zonas comunes puede generar conflictos entre los vecinos/as, por lo que la comunidad de propietarios puede establecer unas normas de uso: prohibiciones, limitaciones, turnos y horarios, entre otros.

En muchos casos es conveniente aprobar un Reglamento de Régimen Interior. Esta norma de carácter interno se aprueba y se puede modificar por mayoría y sirve para regular el horario de recogida de la basura, las normas de uso de una piscina y en general aspectos del uso de los servicios comunes

¿Cuáles son los casos que más conflicto generan en las comunidades de propietarios?

Son muy frecuentes los conflictos por el uso de zonas verdes, sala común, zonas deportivas, piscinas o en los garajes por rozaduras entre coches, entre otros.

Los conflictos se producen cuando se coincide con otros propietarios para el uso o disfrute de un elemento común, y en estos casos se deben establecer acuerdos sobre el horario, el tiempo, el número de personas, etc. Hay que recordar que el acuerdo para el establecimiento de estas normas de utilización se debe de tomar en Junta de Propietarios por la mayoría de las cuotas y propietarios presentes en la Junta.

Elementos privativos en una comunidad de propietarios

Los elementos privativos son los espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) aprovechados de forma independiente por los propietarios. Son también los elementos arquitectónicos o instalaciones que se encuentran dentro de su espacio aéreo y sirven exclusivamente al propietario.

  • Son de titularidad exclusiva de sus propietarios.
  • Se les asignará una cuota de participación en la comunidad.

Características de los elementos privativos

Del artículo 396 Código Civil podemos extraer algunas características de los elementos privativos en la Propiedad Horizontal:

  1. Ha de tratarse de tratarse de espacios (pisos, locales, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente.
  2. Habrán de ser espacios delimitados.
  3. Elementos que no tengan relación de dependencia con los generales del edificio.
  4. Que sirvan exclusivamente a su propietario.

Si quieres conocer más acerca de los elementos comunes de una comunidad de propietarios, así como conocer cuándo y cómo puedes usarlos, te recomendamos contar con un administrador de fincas que te aconseje para evitar los conflictos con el resto de propietarios.

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