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Qué es una comunidad de propietarios: Todo lo que debes saber sobre su funcionamiento

Comunidades de Vecinos / Propietarios

Una comunidad de propietarios es una entidad compuesta por los copropietarios de una finca.     Se inician convocando la junta de constitución, también llamada junta constituyente y están reguladas por la ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios es el conjunto de propietarios de viviendas, plazas de garaje y locales  que componen un edificio o urbanización y están regulados por las normas y leyes aplicables y por los estatutos que ellos mismos acuerden.

En España, las comunidades de propietarios se rigen por la ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH) que, posteriormente, fue modificada en 2013. La excepción de aplicación de esta norma se da Cataluña, donde las comunidades están reguladas por el Código civil de Cataluña.

Según esta ley, cuando alguien se convierte en propietario de un piso, local, etc., se le atribuye una cuota de participación en los gastos de la comunidad.

¿Qué son los estatutos de una comunidad?

Los estatutos de una comunidad de propietarios son un documento que enumera y explica las normas de la misma. Su principal función es determinar qué está prohibido y qué no en una finca.

En los estatutos encontramos las normas relacionadas con el uso de zonas comunes, servicios, instalaciones, seguros…

Por otro lado, es importante saber que los estatutos puede elaborarlos:

  • Bien el promotor de la vivienda cuando finaliza la obra. Deberá hacerlo ante notario.
  • Bien la propia comunidad, si no los hubiera previamente.

Además, los estatutos pueden modificarse si existe unanimidad en la junta.

Cuándo existe una comunidad de propietarios

Una comunidad de propietarios existe desde el momento en el que el edificio o urbanización cuenta con dos o más propietarios, siempre que se haya otorgado antes la Escritura de División Horizontal, un documento que determina cuáles son los elementos privativos y comunes de todos los propietarios de una misma comunidad.

Por otro lado, legalmente, la comunidad de propietarios se inicia convocando la junta de constitución, también llamada junta constituyente. La convocatoria de esta junta pueden realizarla el promotor o el propietario único de la finca, así como cualquiera de los propietarios.

Además, el artículo 13.8 de la LPH señala que “Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.”

Por tanto, desde que haya cinco propietarios, es obligatorio constituirse en comunidad.

Realización de la primera junta o junta constitutiva

Esta junta tiene varios objetivos:

  • Por un lado, nombrar al presidente o presidenta de la comunidad, así como a los demás cargos que formaran parte de los órganos de gobierno.
  • Aprobar un presupuesto de partida y establecer las cuotas que se deberán aportar para el mantenimiento de la comunidad y sus gastos.
  • Crear un fondo de reserva.
  • Facilitar una fotocopia de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, de los Estatutos y normas especiales de Comunidad para que todos los propietarios puedan conocerlas.
  • Abrir una cuenta en el banco donde se realizaran los ingresos y los pagos convenientes
  • Legalizar el libro de actas.

¿Cómo funciona una comunidad de propietarios?

Las comunidades de propietarios están reguladas por los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, su funcionamiento se rige por estas normas. Para lograr un ambiente de armonía y entendimiento entre todos los propietarios, estas normas deben ser respetadas por todos.

El funcionamiento de una comunidad también depende de sus órganos de gobierno, que son los propietarios que tienen ciertas responsabilidades y que explicaremos en el siguiente punto.

Las juntas también son fundamentales para saber cómo funciona una comunidad de propietarios. Estas juntas son reuniones, convocadas por el presidente o los propietarios, donde se ponen puntos en común para velar por los intereses del vecindario.

Otro punto importante es el papel que ejercen los administradores de fincas en la regulación de una comunidad. Los administradores de fincas son los encargados de asesorar a los propietarios, gestionar obras, remodelaciones, se encarga de la contabilidad, de las relaciones con los gestores de servicios, etc.

Órganos de gobierno de una comunidad

Como anunciábamos en el punto anterior, los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios son fundamentales para el correcto funcionamiento de esta.

Más adelante dedicaremos un artículo para hablar sobre los órganos de gobierno, pero a continuación, desde Afincálitas, te contamos algunos detalles que debes conocer sobre ello.

En primer lugar, el régimen de gobierno de una comunidad de propietarios también está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, y lo hace mediante los siguientes órganos:

  • La Junta de propietarios: integrada por todos los propietarios y representa el órgano de gobierno más importante de la comunidad.
  • El presidente: representa a la comunidad, en juicio o fuera de él, y vela por el beneficio de los copropietarios. Es nombrado por la junta de propietarios,
  • El vicepresidente o vicepresidentes.
  • El secretario: Su función, al igual que la del administrador, será ejercida por el presidente, a no ser que los estatutos dicten lo contrario.
  • El Administrador: en gran medida coinciden con las del secretario y podrán ser ejercidas por el presidente o por cualquier otra persona que cuente con cualificación profesional.

Además, por acuerdo de la junta de propietarios o por estatutos, cada comunidad puede establecer otros órganos de gobierno.

Diferencias entre comunidad de propietarios y comunidad de vecinos

Muchas personas se preguntan cuáles son las diferencias entre comunidad de propietarios y comunidad de vecinos. La realidad es que ambas expresiones son válidas para referirse a una comunidad, de modo que solo existe una diferencia en el vocabulario.

Los propietarios son los que forman la comunidad, pero los vecinos también forman parte de esta.

Convivencia en la comunidad de propietarios

Con el objetivo de saber más sobre qué es una comunidad de vecinos, también es importante tener en cuenta la convivencia en un edificio, finca o urbanización.

Para ello, la ley de Propiedad Horizontal enuncia una serie de derechos y obligaciones que los propietarios y vecinos deben repetir y cumplir para lograr un buen ambiente de convivencia. Además, otro de los elementos principales es el diálogo entre vecinos.

Entre las principales normas de convivencia en la comunidad de propietarios, encontramos:

  • Respetar las zonas comunes
  • Respetar las horas de descanso y no exceder el nivel de ruido permitido
  • Los vecinos deberán controlar a sus mascotas, si las tienen, cuidando las zonas comunes con especial atención
  • Pagar las cuotas de la comunidad

Vídeo Comunidades de vecinos

En el siguiente vídeo encontrarás todo lo que debes saber sobre las comunidades de propietarios. 

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