Las comunidades pueden cobrar hasta un 20 % más a los propietarios de pisos turísticos: esto dice la ley
Los propietarios que destinan sus viviendas al alquiler turístico pueden tener que pagar más gastos de comunidad que el resto de los vecinos.
La Ley de Propiedad Horizontal permite establecer cuotas especiales o incrementar hasta un 20 % la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas a esta actividad, siempre que la junta adopte el acuerdo con la mayoría exigida.
Esta posibilidad adquirió especial relevancia tras la reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025, cuando también se introdujo la obligación de obtener autorización comunitaria para iniciar nuevas actividades turísticas sujetas a la normativa.
Sin embargo, el aumento de la cuota de comunidad por alquiler turístico no se aplica automáticamente ni permite al presidente imponer cualquier cantidad.
La comunidad debe cumplir una serie de requisitos legales y respetar el límite económico establecido.
¿Por qué pueden pagar más los propietarios de pisos turísticos?
El alquiler vacacional puede generar una utilización más intensa de determinados elementos comunes.
En edificios donde existe una elevada rotación de huéspedes, algunos vecinos consideran que el uso de las instalaciones aumenta considerablemente.
Entre los gastos que pueden verse afectados se encuentran:
- Limpieza de portales y escaleras.
- Mantenimiento de ascensores.
- Consumo de electricidad en zonas comunes.
- Conservación de accesos.
- Servicios de conserjería.
- Mantenimiento de instalaciones compartidas.
Aunque no todas las viviendas turísticas provocan necesariamente mayores gastos, la legislación permite establecer una participación económica diferenciada dentro de los límites previstos.
¿Qué establece el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal?
La regulación aparece en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este precepto permite aprobar cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas donde se desarrolle la actividad turística contemplada en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La norma establece dos condiciones fundamentales:
- El acuerdo debe alcanzar la mayoría cualificada legalmente exigida.
- El incremento no puede superar el 20 %.
Además, estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos.
Por tanto, cualquier modificación de las aportaciones económicas debe aprobarse expresamente y aplicarse conforme a las condiciones establecidas por la ley.
¿Qué mayoría necesita la comunidad?
La comunidad no puede aprobar esta medida mediante una simple decisión del presidente o del administrador.
El artículo 17.12 exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que deben cumplirse simultáneamente dos requisitos:
- Alcanzar el 60 % del total de propietarios.
- Representar al menos el 60 % de las cuotas de participación.
Para calcular correctamente el resultado también deben aplicarse las reglas legales correspondientes a los propietarios ausentes.
Un acuerdo adoptado sin respetar estas mayorías puede ser impugnado.
¿Cuánto más puede pagar un piso turístico?
El límite legal del incremento es del 20 %.
Por ejemplo, imaginemos que una vivienda destinada al alquiler turístico tiene asignada una contribución ordinaria de 100 euros mensuales.
Si la comunidad aprueba aplicar el incremento máximo permitido, las cantidades serían las siguientes:
- Cuota mensual inicial: 100 euros.
- Incremento del 20 %: 20 euros.
- Nueva cuota mensual: 120 euros.
- Incremento anual: 240 euros.
Por tanto, un propietario que anteriormente pagaba 1.200 euros anuales pasaría a abonar 1.440 euros, siempre que el incremento se aplicase durante todo el año sobre esa cuota.
Este ejemplo es orientativo. La cantidad concreta dependerá del acuerdo adoptado y de los gastos a los que resulte aplicable.
La comunidad puede aprobar un porcentaje inferior, pero no superar el máximo legal.
¿Pueden cobrar ese incremento a cualquier vivienda alquilada?
No.
La regulación específica se refiere a la actividad turística definida en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos de la normativa sectorial turística.
Por tanto, no debe confundirse el alquiler turístico con otras modalidades de arrendamiento.
Por ejemplo:
- Una vivienda alquilada como residencia habitual.
- Un inmueble arrendado mediante un contrato de temporada.
- Una vivienda destinada a alojamiento turístico.
Estas situaciones pueden tener tratamientos jurídicos diferentes.
La posibilidad de incrementar los gastos comunitarios no autoriza a cobrar automáticamente un suplemento a cualquier propietario que tenga su vivienda arrendada.
¿Puede aplicarse a pisos turísticos que ya funcionaban?
La comunidad debe distinguir dos cuestiones.
Por un lado, la autorización necesaria para iniciar nuevas actividades turísticas desde el 3 de abril de 2025.
Por otro, la posibilidad de aprobar cuotas especiales o incrementos de gastos para viviendas donde se desarrolla esta actividad.
El artículo 17.12 establece expresamente que los acuerdos económicos no tienen efectos retroactivos.
Esto significa que la comunidad no puede aprobar ahora un incremento y exigir su pago por periodos anteriores a su aplicación.
Además, cuando se trata de viviendas que ya ejercían legalmente la actividad antes de la reforma, debe tenerse en cuenta el régimen transitorio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio justificar un mayor desgaste?
La norma permite aprobar cuotas especiales o incrementos dentro del límite legal sin establecer expresamente la obligación de presentar una medición individualizada del desgaste ocasionado por cada vivienda.
Sin embargo, esto no significa que la comunidad pueda actuar arbitrariamente.
Resulta recomendable explicar los motivos económicos y organizativos de la medida.
Por ejemplo, puede ser útil analizar si existe un mayor uso de ascensores, instalaciones o servicios comunitarios.
Una justificación clara facilita que los propietarios comprendan la decisión y reduce el riesgo de conflictos.
¿Puede el propietario negarse a pagar?
Si la comunidad ha aprobado válidamente el incremento, el propietario afectado no puede dejar de pagarlo simplemente porque haya votado en contra.
Los acuerdos comunitarios adoptados conforme a la Ley de Propiedad Horizontal resultan obligatorios en los términos legalmente previstos.
No obstante, si considera que el acuerdo incumple la ley, puede estudiar su impugnación judicial.
Entre los posibles motivos de controversia se encuentran:
- No haber alcanzado la mayoría necesaria.
- Superar el límite del 20 %.
- Aplicar el incremento retroactivamente.
- Incluir viviendas que no desarrollan la actividad regulada.
- Adoptar un acuerdo contrario a la ley o abusivo.
La impugnación debe realizarse conforme a los requisitos y plazos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué ocurre si la comunidad no ha aprobado el incremento?
En ese caso, no puede exigirse automáticamente el suplemento.
La reforma legal permite establecer esta medida, pero no obliga a todas las comunidades a aplicarla.
Para que se produzca un aumento de la cuota de comunidad por alquiler turístico, la junta debe adoptar el acuerdo correspondiente.
Por tanto, el hecho de que un propietario tenga una vivienda turística no significa que desde abril de 2025 deba pagar necesariamente un 20 % más.
La subida depende de una decisión comunitaria válida.
La autorización para alquilar también cambió en abril de 2025
La reforma introdujo otra novedad importante.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad para iniciar nuevas actividades turísticas comprendidas en la regulación.
Esta autorización también requiere la mayoría de tres quintas partes prevista en el artículo 17.12.
Por tanto, la comunidad puede adoptar dos decisiones diferentes:
- Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística conforme a la ley.
- Establecer cuotas especiales o incrementar los gastos comunes de las viviendas turísticas.
Son acuerdos relacionados, pero con efectos distintos.
¿Qué ocurre si un propietario alquila sin autorización?
Cuando la aprobación comunitaria resulta legalmente exigible y el propietario inicia la actividad sin obtenerla, la comunidad puede actuar.
El presidente, por iniciativa propia o a solicitud de otro propietario u ocupante, puede requerir el cese de la actividad conforme al procedimiento legal.
Si el incumplimiento continúa, podrán estudiarse las acciones judiciales correspondientes, previa autorización comunitaria cuando proceda.
Sin embargo, antes de actuar debe comprobarse cuándo comenzó la actividad y si la vivienda está amparada por el régimen transitorio.
Cómo debe aprobarse la subida en una junta
Para evitar problemas, resulta recomendable seguir un procedimiento ordenado:
- Incluir expresamente la propuesta en el orden del día.
- Identificar las viviendas afectadas.
- Explicar el porcentaje o la cuota especial propuesta.
- Celebrar la votación.
- Comprobar las mayorías exigidas.
- Reflejar el resultado en el acta.
- Comunicar correctamente el acuerdo.
- Aplicar el incremento sin efectos retroactivos.
El administrador debe asegurarse de que el reparto económico se ajuste al acuerdo aprobado.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas desempeña una función fundamental cuando la comunidad quiere establecer cuotas diferenciadas.
Su trabajo puede incluir:
- Revisar la situación de las viviendas turísticas.
- Preparar la propuesta económica.
- Calcular los incrementos.
- Organizar la junta.
- Comprobar las mayorías.
- Elaborar el acta.
- Actualizar los recibos comunitarios.
- Gestionar posibles reclamaciones.
Una administración profesional permite aplicar estas medidas con mayor seguridad jurídica y transparencia.
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Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal permite que las comunidades establezcan cuotas especiales o incrementen hasta un 20 % la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Sin embargo, esta medida no es automática.
Para aplicar la subida debe existir un acuerdo aprobado por las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además, el incremento no puede superar el límite legal ni aplicarse retroactivamente.
La clave está en distinguir entre las viviendas turísticas y los alquileres ordinarios, adoptar correctamente el acuerdo y comunicar de forma transparente cómo se calcularán las nuevas cantidades.
Una gestión adecuada permitirá que la comunidad distribuya sus gastos conforme a la ley y reduzca los conflictos entre propietarios.
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