Una sentencia rechaza prohibir dos pisos turísticos en Madrid: ¿qué pueden hacer las comunidades de propietarios?
Los pisos turísticos se han convertido en uno de los principales motivos de conflicto en numerosas comunidades de propietarios. El tránsito constante de huéspedes, los ruidos nocturnos y el uso intensivo de las instalaciones comunes pueden generar tensiones entre residentes y propietarios que destinan sus viviendas al alojamiento vacacional.
Sin embargo, no todas las reclamaciones terminan dando la razón a los vecinos.
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid confirmó la desestimación de una demanda presentada por una comunidad que pretendía conseguir el cese de la actividad turística desarrollada en dos viviendas del edificio.
El tribunal consideró que no se había demostrado que las molestias denunciadas superasen los límites normales de tolerancia.
Este caso plantea una cuestión fundamental: ¿cuándo es posible prohibir los pisos turísticos en una comunidad y qué pruebas necesitan los vecinos para conseguir que un juez ordene el cese de la actividad?
La respuesta exige diferenciar entre la regulación de los alojamientos turísticos y las acciones judiciales por actividades molestas.
¿Qué ocurrió en la comunidad de propietarios de Madrid?
El conflicto comenzó cuando una comunidad de propietarios denunció las molestias que, según los vecinos, ocasionaban dos viviendas utilizadas como alojamientos turísticos.
Los residentes aseguraban que la actividad estaba perjudicando la convivencia.
Entre los problemas denunciados figuraban:
- Ruidos procedentes de los apartamentos.
- Entradas y salidas de huéspedes a horas intempestivas.
- Acumulación de basura.
- Uso intensivo de elementos comunes.
- Averías frecuentes en los ascensores.
La comunidad llegó a mencionar más de 80 intervenciones relacionadas con los ascensores durante un periodo de dos años.
Ante esta situación, los propietarios acordaron facultar al presidente para emprender acciones judiciales destinadas a conseguir el cese de la actividad.
Sin embargo, la demanda no prosperó.
¿Por qué la Justicia rechazó la demanda?
El Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid desestimó inicialmente la reclamación.
Posteriormente, la Audiencia Provincial confirmó la resolución.
La cuestión principal no era si los pisos turísticos podían generar incomodidades, sino si las molestias denunciadas tenían suficiente entidad para justificar judicialmente el cese de la actividad.
El tribunal consideró que no se había acreditado que los ruidos fueran excesivos ni que existiera una reiteración suficientemente probada.
Tampoco quedó demostrado que la actividad alterase de forma relevante el uso normal y disfrute de las viviendas del resto de propietarios.
Por tanto, la comunidad no consiguió acreditar los requisitos necesarios para obtener la medida solicitada.
El alquiler turístico no es automáticamente una actividad molesta
Esta es una de las principales conclusiones del caso.
La existencia de un alojamiento turístico dentro de un edificio residencial no permite presumir automáticamente que se desarrolla una actividad molesta.
Aunque la entrada y salida de huéspedes pueda resultar incómoda para algunos residentes, será necesario comprobar si existen perturbaciones suficientemente graves y acreditadas.
Por ello, prohibir los pisos turísticos en una comunidad mediante una acción judicial por actividades molestas requiere algo más que expresar el descontento de los vecinos.
Es necesario demostrar que se producen conductas que justifican legalmente la intervención.
¿Qué establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe desarrollar en viviendas o locales actividades que estén prohibidas en los estatutos, resulten dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Este artículo permite actuar cuando un propietario u ocupante desarrolla una actividad que vulnera dichas prohibiciones.
Sin embargo, no basta con afirmar que existe una molestia.
La comunidad debe acreditar las circunstancias que justifican su reclamación.
En el caso de los alojamientos turísticos, pueden resultar relevantes:
- Ruidos nocturnos reiterados.
- Alteraciones graves de la convivencia.
- Daños en instalaciones comunes.
- Comportamientos peligrosos.
- Incumplimientos persistentes de las normas.
- Situaciones que afecten de manera significativa al descanso.
Cada supuesto debe analizarse individualmente.
¿Qué pruebas necesita una comunidad para denunciar?
Uno de los principales errores consiste en presentar una demanda sin reunir previamente pruebas suficientes.
Las quejas verbales o las manifestaciones genéricas de los propietarios pueden resultar insuficientes.
Cuando existen molestias reiteradas, conviene documentarlas adecuadamente.
Entre las pruebas que pueden resultar útiles se encuentran:
- Denuncias ante la Policía Local.
- Informes de medición de ruido.
- Actas de las juntas.
- Comunicaciones dirigidas al propietario.
- Partes de incidencias.
- Informes técnicos sobre daños.
- Testimonios de vecinos.
- Documentación que permita acreditar la reiteración de las conductas.
La finalidad es demostrar que las molestias superan los inconvenientes normales derivados de la convivencia.
¿Puede la comunidad exigir el cese de la actividad?
Sí, cuando concurran los requisitos legales.
El artículo 7.2 establece un procedimiento específico.
En primer lugar, el presidente, por iniciativa propia o a solicitud de cualquier propietario u ocupante, debe requerir a quien realiza la actividad para que cese inmediatamente.
Si el comportamiento continúa, el presidente puede ejercitar la acción de cesación, previa autorización de la junta de propietarios.
Cuando se acredita la infracción, el juez puede adoptar las medidas previstas legalmente.
No obstante, prohibir los pisos turísticos en una comunidad mediante este procedimiento exige acreditar la conducta denunciada.
La mera existencia de huéspedes temporales no basta por sí sola.
La normativa cambió el 3 de abril de 2025
La situación jurídica de los alojamientos turísticos experimentó un cambio importante con la Ley Orgánica 1/2025.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera iniciar la actividad turística contemplada en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad.
Esta reforma refuerza la capacidad de decisión de los propietarios sobre el uso turístico de las viviendas.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la sentencia de Madrid se refiere a un conflicto anterior y a una demanda basada en molestias.
Por ello, no puede interpretarse como una declaración general de que las comunidades carecen de facultades para limitar o prohibir esta actividad.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir los alquileres turísticos?
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una mayoría cualificada.
Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística regulada por este precepto se necesita:
El voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que no basta con conseguir el apoyo de tres de cada cinco asistentes.
Deben cumplirse las dos mayorías exigidas legalmente, aplicando las reglas de cómputo correspondientes.
La comunidad debe reflejar correctamente el acuerdo en el acta y comprobar que se ha adoptado conforme a la normativa.
¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya funcionaban?
Este punto es especialmente importante.
La reforma de 2025 establece un régimen transitorio para determinadas viviendas que ya desarrollaban legalmente la actividad turística antes de su entrada en vigor.
La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal permite que los propietarios que ejercían previamente esa actividad y cumplían las condiciones establecidas puedan continuar desarrollándola conforme a la normativa sectorial aplicable.
Además, el artículo 17.12 establece que los acuerdos adoptados conforme a dicho precepto no tienen efectos retroactivos.
Por ello, prohibir los pisos turísticos en una comunidad exige comprobar cuándo comenzó la actividad y cuál era su situación legal.
No todas las viviendas turísticas se encuentran necesariamente en las mismas circunstancias.
¿Puede una comunidad aumentar los gastos de los pisos turísticos?
La Ley de Propiedad Horizontal contempla otra posibilidad.
El artículo 17.12 permite aprobar cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas donde se desarrolla la actividad turística.
Para ello, también se exige la doble mayoría de tres quintas partes.
Además, el incremento no puede superar el 20 %.
Estos acuerdos tampoco tienen efectos retroactivos.
Esta medida puede resultar interesante para comunidades que consideran que el uso turístico provoca un mayor desgaste de determinados servicios comunes.
¿Qué ocurre si el alojamiento turístico funciona sin autorización?
Desde la reforma de 2025, los propietarios que pretendan iniciar una nueva actividad turística sometida al artículo 7.3 deben contar con la aprobación expresa de la comunidad.
Si la actividad se desarrolla sin esa autorización cuando resulta exigible, el presidente puede requerir su cese conforme al procedimiento previsto legalmente.
Si el propietario no atiende el requerimiento, podrán estudiarse las acciones judiciales correspondientes.
No obstante, antes de actuar debe comprobarse si la vivienda está sujeta al nuevo régimen o si dispone de una situación jurídica anterior protegida por las disposiciones transitorias.
¿Qué papel tienen las normas municipales y autonómicas?
La autorización comunitaria no es el único requisito que puede afectar a los alojamientos turísticos.
También deben cumplirse las disposiciones autonómicas y municipales aplicables.
En Madrid, por ejemplo, es necesario analizar tanto la normativa turística de la Comunidad de Madrid como las condiciones urbanísticas establecidas por el Ayuntamiento.
Una vivienda puede contar con la aprobación de la comunidad y, aun así, no reunir los requisitos administrativos necesarios para desarrollar legalmente la actividad.
Del mismo modo, disponer de una autorización turística no elimina las obligaciones que correspondan conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué debería hacer una comunidad con problemas de convivencia?
Cuando aparecen conflictos relacionados con alojamientos turísticos, resulta recomendable actuar de forma ordenada.
Los pasos pueden ser:
- Revisar los estatutos y acuerdos comunitarios.
- Comprobar cuándo comenzó la actividad.
- Verificar su situación administrativa.
- Documentar las molestias.
- Comunicar las incidencias al propietario.
- Realizar los requerimientos legalmente procedentes.
- Convocar una junta si resulta necesario.
- Obtener asesoramiento antes de acudir a los tribunales.
La comunidad debe diferenciar entre una actividad que carece de autorización exigible y otra que, aun siendo legal, provoca molestias acreditadas.
Son situaciones distintas y pueden requerir procedimientos diferentes.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas desempeña una función fundamental cuando surgen conflictos relacionados con viviendas turísticas.
Puede ayudar a revisar los estatutos, comprobar los acuerdos adoptados y organizar las juntas necesarias.
También puede encargarse de:
- Recopilar incidencias.
- Gestionar comunicaciones.
- Preparar requerimientos.
- Coordinar asesoramiento jurídico.
- Comprobar las mayorías.
- Custodiar la documentación.
- Facilitar el cumplimiento de las normas comunitarias.
Una administración profesional permite abordar estos conflictos con mayor seguridad jurídica.
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Conclusión
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid demuestra que no basta con denunciar molestias para conseguir judicialmente el cese de una actividad turística.
Los tribunales necesitan pruebas suficientes de que los comportamientos denunciados superan los límites normales de tolerancia y cumplen los requisitos legales para adoptar esa medida.
Sin embargo, esta resolución no significa que las comunidades hayan perdido la capacidad de regular los alojamientos vacacionales.
La Ley de Propiedad Horizontal permite prohibir los pisos turísticos en una comunidad mediante los acuerdos legalmente previstos y, desde abril de 2025, exige autorización expresa para iniciar nuevas actividades sujetas a esta regulación.
La clave consiste en distinguir entre la prohibición comunitaria, la falta de autorización y las reclamaciones por actividades molestas.
Cada situación tiene sus propios requisitos y procedimientos. Por ello, actuar con documentación suficiente y asesoramiento profesional resulta fundamental para evitar conflictos y reclamaciones judiciales innecesarias.
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