¿Se pueden celebrar juntas de propietarios por videollamada? Esto dice la Ley de Propiedad Horizontal
Las reuniones de vecinos están cambiando. Cada vez son más los propietarios que viven lejos de sus viviendas, tienen dificultades para desplazarse o no pueden asistir a las juntas por motivos laborales.
Ante esta situación, muchas comunidades se plantean sustituir las reuniones tradicionales por encuentros digitales.
Pero ¿es legal celebrar una junta por Zoom, Teams u otra plataforma?
La respuesta requiere analizar la Ley de Propiedad Horizontal, ya que las juntas de propietarios por videoconferencia plantean dudas relacionadas con la asistencia, la representación y la validez de los acuerdos.
Aunque la tecnología permite celebrar reuniones a distancia, no todas las modalidades ofrecen las mismas garantías legales.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las juntas online?
El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la asistencia a las juntas será personal o por representación legal o voluntaria.
Sin embargo, no especifica expresamente si la asistencia personal debe ser presencial o puede realizarse mediante herramientas digitales.
Esta falta de regulación general específica ha generado distintas interpretaciones sobre la posibilidad de celebrar reuniones completamente virtuales.
La cuestión adquirió especial relevancia durante la pandemia, cuando muchas comunidades tuvieron dificultades para reunir físicamente a sus propietarios.
Actualmente, las juntas de propietarios por videoconferencia deben organizarse respetando las garantías legales y los derechos de participación de todos los vecinos.
¿Qué ocurrió con las juntas telemáticas durante la pandemia?
Durante la crisis sanitaria se aprobaron medidas extraordinarias que permitieron celebrar reuniones comunitarias mediante videoconferencia o conferencia telefónica múltiple.
Estas disposiciones facilitaron la adopción de acuerdos sin reunir físicamente a los propietarios.
Sin embargo, aquel régimen extraordinario dejó de aplicarse al finalizar el periodo previsto legalmente.
Por tanto, las comunidades no pueden seguir utilizando automáticamente aquellas medidas temporales para justificar cualquier reunión virtual.
¿Son legales las juntas de propietarios por videoconferencia?
La Ley de Propiedad Horizontal estatal no contiene una autorización general y expresa que regule todos los aspectos de las juntas completamente telemáticas.
Esto no significa que cualquier participación por videollamada sea necesariamente inválida, pero tampoco permite afirmar que todas las reuniones exclusivamente virtuales sean automáticamente legales.
La validez dependerá de las circunstancias, de la normativa aplicable y de que se respeten los derechos de los propietarios.
Entre las garantías fundamentales destacan:
- Convocar correctamente a todos los propietarios.
- Informar sobre los asuntos del orden del día.
- Garantizar la participación.
- Identificar a los asistentes.
- Verificar las votaciones.
- Documentar los acuerdos.
Cuando estas condiciones no se cumplen, aumenta el riesgo de impugnación.
Las juntas híbridas pueden facilitar la participación
Una alternativa consiste en combinar la asistencia presencial con la conexión telemática.
En este modelo, la comunidad mantiene un lugar físico para celebrar la junta y permite que determinados propietarios participen a distancia.
Así, quienes prefieren asistir personalmente pueden hacerlo, mientras que otros disponen de una vía adicional de participación.
No obstante, también deben establecerse procedimientos para identificar a los asistentes remotos y registrar sus votos.
La celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia mediante sistemas híbridos puede facilitar la asistencia, pero requiere una organización cuidadosa.
¿Puede una comunidad obligar a todos los vecinos a conectarse por internet?
Imaginemos una comunidad que decide celebrar todas sus reuniones exclusivamente por videollamada.
Algunos propietarios utilizan habitualmente herramientas digitales, pero otros carecen de ordenador, conexión o conocimientos suficientes.
Esta situación puede generar conflictos.
La comunidad debe evitar que el sistema elegido prive injustificadamente a determinados propietarios de sus derechos de asistencia, deliberación y voto.
Por ello, imponer una modalidad exclusivamente digital sin garantías suficientes puede aumentar el riesgo de impugnación.
La convocatoria debe realizarse correctamente
La participación telemática no elimina las obligaciones relacionadas con la convocatoria.
El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las reglas generales para convocar las juntas.
La convocatoria debe contener los asuntos que se tratarán, así como el lugar, día y hora de celebración.
Las juntas ordinarias anuales deben convocarse con una antelación mínima de seis días.
Para las extraordinarias, la ley permite una antelación que haga posible que la convocatoria llegue a conocimiento de todos los interesados.
Si se contempla participación telemática, conviene informar también sobre:
- La plataforma utilizada.
- Las instrucciones de acceso.
- El procedimiento de identificación.
- Cómo solicitar la palabra.
- El sistema de votación.
- Qué hacer ante problemas técnicos.
Una convocatoria clara ayuda a prevenir conflictos.
¿Cómo se comprueba quién participa?
La identificación constituye uno de los principales retos de las reuniones digitales.
En una junta presencial resulta relativamente sencillo comprobar quién ha acudido y qué vivienda representa.
En una reunión virtual, deben existir garantías adicionales.
Es recomendable comprobar previamente la identidad del propietario y la vivienda o local correspondiente.
También debe distinguirse entre quienes participan personalmente y quienes actúan mediante representación.
No debería admitirse una votación sin acreditar suficientemente quién la emite.
¿Se puede delegar el voto si no se puede asistir?
Sí.
El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite asistir mediante representación legal o voluntaria.
Para acreditar la representación voluntaria basta un escrito firmado por el propietario.
Es recomendable que incluya:
- Identificación del propietario.
- Nombre del representante.
- Vivienda o local correspondiente.
- Junta para la que se concede la representación.
- Firma del propietario.
Esta posibilidad resulta especialmente útil cuando existen dudas sobre las juntas de propietarios por videoconferencia o dificultades para participar.
¿Puede votarse por WhatsApp o correo electrónico?
Enviar un mensaje por WhatsApp o responder a un correo electrónico no equivale automáticamente a participar válidamente en una junta.
La Ley de Propiedad Horizontal establece procedimientos para adoptar acuerdos y calcular mayorías.
Además, determinadas decisiones requieren mayorías cualificadas.
Por tanto, no es recomendable sustituir las votaciones comunitarias por mensajes informales sin comprobar previamente su encaje legal.
Las herramientas digitales pueden facilitar la comunicación, pero deben respetarse las reglas aplicables.
¿Qué ocurre si un propietario pierde la conexión?
Los problemas técnicos son uno de los riesgos de las reuniones telemáticas.
Imaginemos que un propietario pierde la conexión justo antes de votar una derrama importante.
Si la comunidad continúa sin ofrecer ninguna solución, podrían surgir dudas sobre si se han respetado sus derechos.
Por ello, conviene prever cómo actuar ante:
- Interrupciones de internet.
- Fallos de sonido.
- Problemas de identificación.
- Desconexiones durante las votaciones.
- Dificultades para acceder a la plataforma.
La importancia de la incidencia determinará las medidas que resulte necesario adoptar.
¿Se pueden impugnar los acuerdos de una junta virtual?
Sí, cuando concurran los motivos legalmente previstos.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios.
Entre otros supuestos, pueden impugnarse acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o que causen un grave perjuicio injustificado a un propietario, así como aquellos adoptados con abuso de derecho.
Si una reunión telemática impide injustificadamente la participación o presenta irregularidades relevantes en la votación, podría discutirse la validez de sus acuerdos.
Sin embargo, una incidencia técnica menor no implica necesariamente que toda la junta sea inválida.
Cada situación debe analizarse individualmente.
¿Qué debe recoger el acta?
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos del acta.
Entre otros datos, debe recoger:
- Fecha y lugar de celebración.
- Autor de la convocatoria.
- Carácter ordinario o extraordinario.
- Relación de asistentes y representados.
- Acuerdos adoptados.
- Resultados de las votaciones cuando corresponda.
Cuando se utilizan herramientas telemáticas, resulta especialmente importante documentar cómo se ha desarrollado la participación y cómo se han contabilizado los votos.
Ventajas de las reuniones digitales
A pesar de las dudas jurídicas, la tecnología ofrece ventajas importantes:
- Facilita la asistencia de propietarios que viven lejos.
- Reduce desplazamientos.
- Mejora la comunicación.
- Permite compartir documentación.
- Agiliza determinadas gestiones.
- Favorece la participación de quienes tienen dificultades para desplazarse.
Por eso, las juntas de propietarios por videoconferencia siguen despertando interés entre administradores y vecinos.
La clave está en aprovechar sus ventajas sin comprometer la seguridad jurídica.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas puede desempeñar una función fundamental en la organización de las juntas.
Su trabajo incluye preparar convocatorias, organizar documentación, comprobar representaciones y registrar los acuerdos adoptados.
Además, puede asesorar sobre las mayorías necesarias y coordinar el uso de herramientas digitales.
Antes de organizar las juntas de propietarios por videoconferencia, resulta recomendable revisar la normativa aplicable y las características de cada comunidad.
Una planificación adecuada reduce el riesgo de conflictos y facilita la participación.
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Conclusión
La digitalización está transformando la gestión de las comunidades, pero utilizar nuevas tecnologías no elimina las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque durante la pandemia existió una regulación extraordinaria para celebrar reuniones telemáticas, aquel régimen dejó de estar vigente.
Actualmente, las juntas de propietarios por videoconferencia requieren especial atención jurídica, sobre todo cuando se pretende celebrar una reunión exclusivamente online.
La comunidad debe garantizar los derechos de participación, comprobar las votaciones y documentar correctamente los acuerdos.
Por ello, antes de sustituir las reuniones presenciales por encuentros digitales, conviene analizar las circunstancias del edificio y contar con asesoramiento profesional.
La tecnología puede mejorar la gestión comunitaria, siempre que vaya acompañada de transparencia, organización y seguridad jurídica.
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