Ascensores en comunidades de propietarios: las nuevas medidas de seguridad y las sanciones por incumplirlas
Los ascensores antiguos tienen por delante un proceso de adaptación que afecta directamente a miles de comunidades de propietarios en España. La normativa actualmente vigente no se limita a exigir revisiones periódicas: también establece una serie de mejoras destinadas a incrementar la seguridad de instalaciones que llevan años funcionando.
El cambio procede del Real Decreto 355/2024, que aprobó la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores». La norma entró en vigor el 1 de julio de 2024 e introdujo obligaciones sobre mantenimiento, inspecciones, modificaciones y seguridad de los aparatos existentes.
Para las comunidades, prestar atención a las medidas de seguridad en ascensores es especialmente importante porque determinadas adaptaciones son obligatorias y tienen sus propios plazos de ejecución.
Además, incumplir la normativa puede dar lugar a responsabilidades y sanciones. Por ello, el presidente, el administrador y los propietarios deben conocer qué actuaciones necesita realmente su ascensor, cuánto pueden costar y cuándo deben realizarse.
¿Qué ascensores están afectados por la normativa?
El Real Decreto 355/2024 tiene especial importancia para los ascensores existentes que deben incorporar las medidas mínimas establecidas en su anexo VII, con las excepciones y condiciones previstas en la propia norma.
El objetivo es incrementar progresivamente el nivel de seguridad del parque de ascensores existente.
Esto es especialmente relevante en España, donde numerosos edificios residenciales cuentan con elevadores instalados hace varias décadas.
Sin embargo, antigüedad no significa automáticamente inseguridad.
La situación de cada aparato debe estudiarse individualmente atendiendo a cuestiones como:
- Año de instalación.
- Tecnología utilizada.
- Reformas realizadas.
- Estado de conservación.
- Resultado de las inspecciones.
- Sistemas de seguridad disponibles.
Por tanto, no todas las comunidades tendrán que realizar exactamente las mismas modificaciones.
Mejorar la nivelación de la cabina
Una de las medidas de seguridad en ascensores afecta a la precisión con la que la cabina se detiene en cada planta.
En determinados ascensores antiguos puede existir un pequeño desnivel entre el suelo de la cabina y el rellano.
Aunque parezca una diferencia mínima, puede aumentar el riesgo de tropiezos y caídas, especialmente para personas mayores, usuarios con movilidad reducida o quienes utilizan sillas de ruedas.
La normativa establece condiciones para mejorar la precisión de parada y nivelación en los supuestos contemplados.
Cuando se detecten determinadas deficiencias, deberán realizarse las modificaciones necesarias dentro del plazo correspondiente.
Las puertas automáticas deben proteger mejor al usuario
Otro de los puntos importantes afecta a las puertas.
Los ascensores con puertas automáticas deben disponer, cuando concurran las condiciones técnicas previstas por la normativa, de sistemas de protección destinados a detectar la presencia de personas durante la entrada o salida de la cabina.
La finalidad es reducir el riesgo de que una puerta se cierre sobre un usuario.
Los sistemas modernos pueden detectar obstáculos a diferentes alturas, ofreciendo una protección considerablemente superior a algunos mecanismos utilizados en instalaciones antiguas.
Para muchas comunidades, esta puede ser una de las adaptaciones que deban comprobarse en las próximas inspecciones.
Protección frente a movimientos incontrolados
La normativa también presta atención al riesgo de que una cabina realice movimientos inesperados.
Determinadas modificaciones del ascensor obligarán a incorporar dispositivos destinados a proteger al usuario frente a movimientos ascendentes incontrolados y movimientos de la cabina cuando se encuentra en reposo con las puertas abiertas.
Estas situaciones pueden resultar especialmente peligrosas durante la entrada o salida de pasajeros.
Por ello, las medidas de seguridad en ascensores no se limitan a los elementos visibles por los usuarios. Una parte importante de las mejoras afecta a componentes mecánicos y electrónicos que se encuentran fuera de la cabina.
La comunicación en caso de emergencia también es importante
Quedarse encerrado en un ascensor es una situación relativamente excepcional, pero cuando ocurre resulta imprescindible poder pedir ayuda.
Los sistemas de comunicación permiten contactar con el exterior para informar de la incidencia y activar el procedimiento de rescate.
Las comunidades deben asegurarse de que los mecanismos de emergencia funcionan correctamente y se mantienen en condiciones adecuadas.
El mantenimiento periódico resulta fundamental porque un sistema instalado pero averiado puede resultar inútil precisamente cuando más se necesita.
Contrapesos, guías y otros elementos técnicos
El anexo VII del Real Decreto contempla también actuaciones relacionadas con otros elementos técnicos del ascensor.
Algunos componentes antiguos pueden requerir modificaciones cuando no proporcionen los niveles de seguridad actualmente exigidos.
Entre los elementos que deben revisarse pueden encontrarse determinados sistemas de guiado, contrapesos y dispositivos destinados a prevenir accidentes.
Estas actuaciones normalmente pasan desapercibidas para los propietarios porque no modifican el aspecto exterior de la cabina.
Sin embargo, pueden ser esenciales para garantizar un funcionamiento seguro.
¿Cuándo hay que realizar las modificaciones?
Esta es una de las preguntas más importantes para las comunidades.
No existe un único plazo idéntico para todas las medidas de seguridad en ascensores.
La ITC establece diferentes momentos de adaptación dependiendo del tipo de deficiencia o actuación.
Por ejemplo, algunas modificaciones deben realizarse cuando se sustituyen determinados componentes principales del aparato.
En otros supuestos, el plazo comienza cuando una inspección periódica detecta la ausencia de la medida de seguridad correspondiente.
También existen plazos específicos cuando se ha producido un accidente relacionado con una determinada deficiencia.
Por ello, cada comunidad necesita conocer el calendario concreto aplicable a su ascensor.
La inspección periódica puede activar el plazo
Las inspecciones adquieren una importancia todavía mayor con la nueva regulación.
El organismo de control puede detectar durante la inspección que el ascensor carece de una determinada medida exigible.
En algunos de los supuestos contemplados por la norma, esa detección marca el inicio del plazo para realizar la adaptación.
Esto significa que el informe de inspección no debe considerarse un simple documento administrativo.
Cuando la comunidad lo recibe, debería revisar inmediatamente:
- Qué deficiencias aparecen.
- Cómo están clasificadas.
- Qué actuaciones deben realizarse.
- Cuál es el plazo disponible.
- Cuánto costará corregirlas.
El administrador puede ayudar a realizar el seguimiento para evitar que los plazos terminen venciendo.
¿Qué pasa si la comunidad no realiza las adaptaciones?
Ignorar una obligación técnica puede tener consecuencias.
La ITC AEM 1 establece que las infracciones relacionadas con el incumplimiento de sus disposiciones se clasificarán y sancionarán conforme al régimen establecido en la legislación industrial.
Dependiendo de la naturaleza y gravedad de la infracción, las consecuencias económicas pueden ser importantes.
El régimen sancionador de la Ley de Industria contempla infracciones leves, graves y muy graves, con límites económicos que pueden alcanzar cifras muy elevadas en los supuestos de mayor gravedad.
Esto no significa que cualquier pequeño defecto en el ascensor vaya a provocar automáticamente una multa millonaria.
La sanción dependerá de la infracción concreta, su gravedad y las circunstancias concurrentes.
¿Pueden llegar las sanciones hasta los 100 millones de euros?
Este dato puede resultar llamativo cuando aparece en titulares.
El régimen general previsto en la legislación industrial contempla sanciones que, para las infracciones muy graves, pueden alcanzar importes extraordinariamente elevados.
Pero conviene interpretar correctamente esta cifra.
No significa que una comunidad vaya a recibir automáticamente una sanción de 100 millones por retrasarse en una pequeña adaptación.
La responsabilidad debe analizarse según el incumplimiento concreto y la clasificación de la infracción.
Por eso, más que alarmarse ante las cifras máximas, las comunidades deben centrarse en cumplir los plazos y atender las deficiencias que aparezcan en sus inspecciones.
¿Son obligatorias las obras?
Cuando una actuación viene impuesta por la normativa para garantizar las condiciones básicas de seguridad del inmueble, la comunidad no puede tratarla simplemente como una mejora voluntaria.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla como obligatorios determinados trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento de los requisitos básicos de seguridad del inmueble.
Por ello, estas actuaciones no deben confundirse con reformas puramente estéticas o mejoras opcionales que la comunidad puede decidir realizar o no.
Si una adaptación del ascensor resulta legalmente obligatoria, deberá ejecutarse.
¿Hace falta votar si se realiza o no la obra?
Este punto también genera confusión.
Cuando estamos ante una actuación que tiene carácter obligatorio conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la necesidad de ejecutar la obra no queda condicionada a que la junta decida libremente si quiere cumplir la normativa.
Otra cuestión diferente es que la junta deba intervenir para organizar aspectos relacionados con su ejecución.
Por ejemplo, puede ser necesario decidir:
- Qué presupuesto se contrata.
- Cómo se financiará.
- Cuándo se realizarán los trabajos.
- Cómo se distribuirán los pagos.
Es decir, la comunidad puede tener que tomar decisiones económicas y organizativas, pero no puede convertir una obligación legal de seguridad en una mejora voluntaria.
¿Pueden los vecinos negarse a pagar la derrama?
Cuando la reforma es obligatoria, los propietarios deberán contribuir a los gastos conforme a las reglas aplicables.
No basta con votar en contra para quedar exento.
La obligación de contribuir a los gastos generales del inmueble se encuentra entre los deberes básicos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ello, cuando las medidas de seguridad en ascensores exigen una reforma obligatoria, la comunidad puede necesitar aprobar la forma de financiación y reclamar posteriormente las cantidades pendientes a quienes no paguen.
No debe confundirse esta situación con determinadas mejoras no necesarias para las que la LPH contempla reglas diferentes.
¿Qué ocurre con los bajos que nunca utilizan el ascensor?
Los propietarios de viviendas situadas en planta baja y los titulares de locales suelen plantear esta cuestión.
No utilizar el ascensor no supone automáticamente quedar exento de contribuir a cualquier gasto relacionado con él.
Para determinar si existe una exención será necesario revisar:
- El título constitutivo.
- Los estatutos.
- Los acuerdos comunitarios.
- La naturaleza concreta del gasto.
Además, debe diferenciarse entre gastos ordinarios de utilización y mantenimiento y determinadas actuaciones necesarias para la conservación o seguridad.
Por eso, cada caso debe analizarse individualmente antes de concluir que un propietario está exento.
Diferenciar una adaptación obligatoria de una modernización
Una comunidad puede recibir un presupuesto que incluya numerosas actuaciones.
Pero no todas tienen necesariamente el mismo carácter.
Puede ocurrir que una empresa aproveche la necesidad de realizar una adaptación obligatoria para recomendar también:
- Renovar la estética de la cabina.
- Cambiar la iluminación.
- Instalar nuevos acabados.
- Incorporar funcionalidades adicionales.
- Modernizar otros componentes.
Estas mejoras pueden resultar interesantes, pero la comunidad debería conocer claramente qué parte del presupuesto corresponde al cumplimiento obligatorio de la normativa y cuál es opcional.
Qué debería pedir la comunidad a la empresa mantenedora
Antes de aprobar una derrama elevada, resulta recomendable solicitar información por escrito.
La empresa debería explicar claramente:
- Qué medida debe implantarse.
- Por qué resulta necesaria.
- Qué norma la exige.
- Cuándo vence el plazo.
- Qué ocurriría si no se realiza.
- Cuánto cuesta exclusivamente esa adaptación.
- Qué otras mejoras incluidas en el presupuesto son voluntarias.
Esta información permitirá comparar presupuestos y evitar gastos que los propietarios puedan interpretar erróneamente como obligatorios.
El papel del administrador de fincas
El administrador desempeña una función fundamental en la gestión de estas obligaciones.
Puede encargarse de controlar las inspecciones, recibir informes, solicitar presupuestos y trasladar a los propietarios la información necesaria para tomar decisiones.
Además, puede coordinar:
- La empresa mantenedora.
- El organismo de control.
- Los presupuestos.
- Las juntas.
- Las derramas.
- Los pagos.
- La documentación técnica.
Una buena gestión de las medidas de seguridad en ascensores permite anticipar los gastos y evita que la comunidad tenga que reaccionar precipitadamente cuando un plazo está a punto de vencer.
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Conclusión
Cumplir las medidas de seguridad en ascensores no es únicamente una cuestión de modernizar instalaciones antiguas. El Real Decreto 355/2024 establece adaptaciones obligatorias destinadas a reducir riesgos y aumentar progresivamente la seguridad de los aparatos existentes.
Nivelación de la cabina, protección de puertas y sistemas frente a determinados movimientos peligrosos forman parte de las cuestiones que pueden tener que revisarse, dependiendo de las características de cada instalación.
Los plazos tampoco son idénticos para todas las actuaciones. Pueden depender de las inspecciones, de la sustitución de determinados componentes o incluso de la existencia previa de un accidente.
Por eso, la mejor estrategia para cualquier comunidad es conocer el estado real de su ascensor, revisar los informes técnicos y planificar las inversiones necesarias con antelación.
Cumplir a tiempo no solo evita posibles sanciones: sobre todo, permite garantizar que una de las instalaciones más utilizadas del edificio funcione con las condiciones de seguridad que necesitan todos los vecinos.
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