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¿Qué ley regula las comunidades de vecinos en España?

Ley de Propiedad Horizontal

Desde los años 60, la Ley de propiedad Horizontal es la ley que regula las comunidades de propietarios, así como los derechos y obligaciones que deben cumplirse dentro de ella. 

En España existen, aproximadamente, cerca de un millón y medio de comunidades de vecinos que necesitan de normas que regulen los derechos y obligaciones de todas las personas que conviven en una comunidad o que cuentan con una propiedad a su nombre dentro de ella.

Las comunidades de vecinos están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establecida en el artículo 396 del Código Civil.

El término “propiedad horizontal” comenzó a usarse en España cuando finalizó la Guerra Civil, pero no fue hasta los años 60, con la creación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, donde se desarrolló, propiamente dicha, la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero, ¿qué es la propiedad horizontal? ¿A qué propiedades se aplica? ¿Qué es una comunidad de propietarios en régimen horizontal?

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es un concepto jurídico que hace referencia a los inmuebles privados que pertenecen a un edificio común. El artículo 396 del Código Civil habla de la propiedad horizontal y la define de la siguiente manera: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”.

Por tanto, este artículo enuncia que alguien es dueño de una propiedad horizontal cuando, para entrar o salir de la misma, tenga que utilizar o acceder a elementos comunes al resto de propietarios. Es decir, cuando tenga que acceder a una escalera o ascensor común a todos los propietarios.

¿Qué es la Ley De Propiedad Horizontal que regula las comunidades de vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal, también conocida como LPH es la disposición que regula los derechos, obligaciones y relaciones de los vecinos de una comunidad o edificio según la Ley 49/1960 de 21 de julio.

Se trata de la legislación vigente relativa a la propiedad horizontal y está compuesta por la ley 49/1960 y por el Código Civil. Estas dos normas junto a los estatutos que desarrolle y aplique cada comunidad de propietarios, forman el reglamento de los regímenes de propiedad horizontal.

Es una ley que se aplica en España desde 1960, pero en Cataluña rige, desde el 1 de julio de 2006, la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos. Únicamente para lo no establecido en los artículos 551 a 553, ambos inclusive de esta ley, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal seguirá siendo aplicable.

¿Cuándo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

El artículo segundo de la LPH explica en qué casos es aplicable la ley:

  • Como hemos adelantado, siempre que existan elementos comunes en el edificio o urbanización, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal. Para una correcta aplicación de la ley, en la constitución de la comunidad, deben quedar claros cuáles serán las zonas comunes del edificio.

Así pues, la Ley de Propiedad Horizontal se aplica a las comunidades de propietarios que se constituyan con arreglo a lo que se dispone en el artículo 5.

  • Asimismo, se aplica a aquellas comunidades que reúnan los requisitos que se establecen en el artículo 396 del Código Civil. Es decir, comunidades que, aunque no se hayan constituido legalmente, cumplan con las características que se describen en el artículo 396.
  • También se aplica a los complejos inmobiliarios privados que se establecen en la ley (urbanizaciones que comparten instalaciones deportivas, piscinas, etc.).

¿Para qué sirve la Ley De Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal regula todos los aspectos relacionados con las comunidades de vecinos. Para que te hagas una idea de su cometido, a continuación te resumimos su composición:

  • Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal
  • Artículo 1 – Objeto de la ley
  • Artículo 2 – Ámbito de aplicación
  • Artículo 3 – Propiedad, copropiedad, cuotas de participación
  • Artículo 4 – Acción de división
  • Artículo 5 – Título constitutivo, cuotas de participación
  • Artículo 6 – Normas de régimen interior
  • Artículo 7 – Modificación elementos comunes y privativos
  • Artículo 8 – Agregación y segregación (derogado)
  • Artículo 9 – Obligaciones de los propietarios
  • Artículo 10 – Obras de conservación y accesibilidad
  • Artículo 11 – Innovaciones y mejoras (derogado)
  • Artículo 12 – Alteración estructura edificio (derogado)
  • Artículo 13 – Órganos de gobierno
  • Artículo 14 – Competencias de la Junta de propietarios (incluye vídeo explicativo)
  • Artículo 15 – Asistencia a juntas y voto
  • Artículo 16 – Convocatoria de la Junta de propietarios
  • Artículo 17 – Acuerdos de la Junta
  • Artículo 18 – Impugnación de acuerdos
  • Artículo 19 – Actas de las Juntas
  • Artículo 20 – Funciones del Administrador
  • Artículo 21 – Proceso monitorio de reclamación
  • Artículo 22 – Deudas de la Comunidad
  • Artículo 23 – Extinción de la propiedad horizontal
  • Artículo 24 – Complejos inmobiliarios privados
  • Disposición adicional – Fondo de reserva
  • Disposición transitoria única – Irretroactividad
  • Disposición final única – Derogaciones y adaptación Estatutos

En definitiva, regula, de principio a fin, el funcionamiento de una comunidad de propietarios en España.

Cargos que regula la Ley de Propiedad Horizontal

Asimismo, una de las normas más importantes que establece la Ley de Propiedad Horizontal es la de los Órganos de gobierno de las comunidades de propietarios. Es decir, establece quién gobierna en una comunidad y cómo debe conformarse este gobierno.

Según la ley, las comunidades de propietarios se deben constituir en una primera junta, donde se elige a un presidente o presidenta, que se encargará de representar los intereses de todos los propietarios y vecinos. A su vez, puede existir un vicepresidente, un secretario y un administrador.

Así, tal y como dicta la ley, los Órganos de gobierno de una comunidad de propietarios son los siguientes:

  • Junta de Propietarios: Son todos los copropietarios de las viviendas, locales y plazas de garaje de una comunidad. Es el órgano supremo de esta y todos los propietarios (salvo excepción en caso de los morosos), tienen voz y voto.

Su principal función es la de definir y aprobar los Estatutos de la comunidad, pero también otras donde te explicamos en este artículo.

  • Junta de Gobierno:
  • Presidente de la comunidad: Es un propietario que representa a la comunidad, en juicio y fuera de él.
  • Vicepresidente: Esta figura no es obligatoria y sirve, principalmente, para sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad.
  • Secretario
  • Administrador

Historia de la ley de Propiedad Horizontal

Tal y como te hemos contado, la Ley de Propiedad Horizontal se publicó, por primera vez, el 21 de julio de 1960 con el objetivo de “lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital […] menos cuantiosa y más asequible a todos”.

En este sentido, entendemos que, se pretendía crear una legislación que regulase la época de desarrollo urbanístico por la que pasaba España en ese momento.

Desde entonces hasta ahora, a punto de finalizar el 2021, la norma ha sufrido diversos cambios para ir ajustándola a cada situación o época y en las últimas décadas ha sufrido un total de 9 modificaciones y vamos a destacar las más recientes.

Modificación de 1999

Esta reforma atendía a las propuestas del Consejo General de Colegios de Administradores de Firmas y su principal cambio fue relativo a  las deudas de las comunidades, concretamente, en relación a los vecinos morosos. 

Además, se introdujeron las siguientes normas:

  • Reducir a dos meses la tramitación de reclamación judicial de deudas comunitarias.
  • Impedir a los vecinos morosos votar en las Juntas de Propietarios e impugnar sus decisiones.
  • Limitar a los vecinos molestos.
  • Realizar cambios en el sistema para adoptar acuerdos en la Junta de Propietarios: a partir de 1999, solo es necesaria la unanimidad para modificar los estatutos de la comunidad o títulos constitutivos.
  • Crear de un fondo de reserva.

Modificación de 2013

Por su parte, la reforma de 2013 es, realmente, un compendio de cambios colaterales ocasionados por la aprobación de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Los puntos a destacar fueron:

  • Ampliación del periodo de Afectación Real a tres años.
  • Modificación en el régimen de mayorías para facilitar las obras de rehabilitación.

Modificación de 2021

Con motivo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, se han incluido disposiciones sobre la rehabilitación de las comunidades de vecinos que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

Asimismo, se crea una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda.

Solicitud de una reforma integral de la Ley de Propiedad Horizontal

Muchos profesionales del sector, y el propio Colegio De Administradores De Fincas De Madrid, denuncian que las reformas de la ley ya no son suficientes y solicitan la creación de una nueva Ley de propiedad Horizontal, ya que los problemas y situaciones que vivimos actualmente no son los mismos que hace unos años.

Por tanto, demandan una reforma completa de la Ley de Propiedad Horizontal y, en palabras de Carmen Maicas, vocal de CAFMadrid: “Esta modificación ha supuesto una ayuda, pero desde 2005 hemos asistido a un cambio profundo del sector y, paradójicamente, lo único que no ha cambiado es la Ley de Propiedad Horizontal. Se necesita una nueva norma y no más parches en su articulado, que, si bien, como he dicho, ayuda a la gestión puntual, no resuelve los problemas cotidianos, del día a día, porque es una ley anclada en el pasado”.

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