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¿Cómo diferenciar los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

Comunidades de Vecinos / Propietarios

Por lo general, los elementos comunes de una comunidad de propietarios son todos aquellos elementos del edificio o finca que no se han incluido como privativos en la Escritura de División Horizontal.

Por tanto, se considera que los elementos comunes son todos aquellos que dan servicio y permiten el uso a los ocupantes de la comunidad. Dependiendo de las características del edificio, finca o urbanización, la comunidad de propietarios tendrá más o menos elementos comunes.

Qué son los elementos comunes de una comunidad

Los elementos comunes de una comunidad de propietarios son aquellos elementos constructivos, maquinarias, o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza, o bien porque por su destino son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de los elementos privativos en particular.

Es importante destacar que todo espacio o servicio existente en una comunidad de propietarios que no se encuentre descrito como susceptible de aprovechamiento privativo, y carezca de cuota de participación, se presume común.

Artículo 396 del Código Civil

La ley de Propiedad horizontal no hace referencia detallada a los elementos comunes, pero se hace mención a ellos en su artículo 3, que remite a los dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Con carácter general son los siguientes:

  • El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Hay que señalar que la Ley no distingue entre fachadas interiores y exteriores, al contrario de lo que muchos piensan.
  • Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que sean indivisibles.
  • El portal, las escaleras, porterías, ascensores, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
  • Las instalaciones, conducciones y canalizaciones generales –todas ellas hasta la entrada al espacio privativo- para: Suministro de agua, gas o electricidad, aguas residuales, servicios de telecomunicaciones…
  • Piscinas, pistas deportivas, parques infantiles, zonas ajardinadas, zonas recreativas, salas comunes, garajes…

Mantenimiento de las zonas comunes de la comunidad

El mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad y el buen uso que hagan de ello los vecinos/as es fundamental para que no se produzcan problemas de convivencia entre los propietarios/as.

Desafectación de un elemento común

Además, debemos indicar que determinados elementos comunes (como las viviendas portería), por sus características particulares pueden ser convertidos en elementos privativos, pero ello supone que hay que modificar las escrituras de división horizontal, y suele ser un proceso largo y algo complicado.

A esto se llama desafectación de un elemento común para convertirlo en privativo, y requiere que el acuerdo de la Junta de Propietarios sea por unanimidad, dado que variarán los coeficientes asignados a los inmuebles del resto de los propietarios/as al tener que asignarle a ese nuevo elemento privativo una cuota de participación de propiedad, independiente a la vez que los demás pisos o locales, verán reducida su propia cuota de participación en los elementos comunes al haber desaparecido uno de ellos, redistribuyéndose entre todos los propietarios dicha disminución.

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